別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桑名 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -31 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子   TEL.

鑑定評価額 8,400,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市多度町戸津字尾津森５０８番４６ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 多度 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 多度駅北東方 600m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成度が高く、建替えやリフォームを伴うが、土地利用に大きな変化は見込めない。市内の新興 住宅団地と比し、開発時期の古い住宅団地は市場競争力が弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、桑名市内の郊外の住宅地域の存する圏域。需要者の中心は、桑名市多度町の居住者のほか一部に 他市町からの転入者も見られる。桑名市多度町内には大規模な新興住宅団地が開発され、旧来からの住宅地は相対的に 競争力の低下により土地需要は低迷している。取引の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で総額８５０万円前後 、新築戸建物件で総額２，０００万円～３，０００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地郊外の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が形成されて いないため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域は、自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心とな っており、取引価格を指標に価格水準が形成されるのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用 し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,400 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [106.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 41,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇。 景気はウィズコロナの下で持ち直しが期待さ れ、物価上昇等の懸念材料はあるものの回復 方向にある。 熟成した小規模住宅団地にあり、地域要因に 顕著な変動はなく、新規分譲地等と比較して 市場競争力が弱いため需要は低迷。地価は下 落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -9.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％