別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 桑名 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -26 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬古　博之   TEL.

鑑定評価額 6,430,000 円  １㎡当たりの価格 45,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字大仲新田字山神前４９８番２７ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模の低層住宅が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 北4.2m市道 水道 穴太 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の既成住宅地域 街 路 基準方位　北　４． ２ｍ市道 交通 施設 穴太駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅地域として熟成していて、今後ともほぼ安定的に推移していくものと予測する。需給バランスは安定し ている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、桑名市郊外及び周辺市町の戸建住宅地域。需要者は桑名市に居住する一次取得者が中心であるが 、市外からの転入者もみられる。中心市街地から離れた郊外の住宅地域では、大規模な住宅団地は比較的需要は堅調で あるが、住環境等が劣ると需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯は、土地で６００万円～８００万円程度、新築の 戸建物件で２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の既成住宅地域にあり、標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することが非現実的であり、収益価格は試算 しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、戸建住宅等による自己使用目的での取引が中心となっており 、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を 反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,500 円／㎡ [100.2] 100 100 [105.0] 100 [109.3] [100.0] 100 45,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は概ね微減傾向。新規の住宅供 給継続。景気は持ち直しの動き。雇用や所得 は堅調で、個人消費も一部で持ち直し。下振 れリスクは多い。 既成住宅地であり、地域要因に大きな変動は なく、周辺の分譲住宅地等と比べると選好性 はやや低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％