別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 桑名 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -24 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　勝己   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 90,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字東方字徳成１６０１番３０ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 桑名 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住環境良好な高台の住宅地域 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 桑名駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の閑静な優良住宅地域で選好性が高い。物件供給は限定的である一方、コロナ禍前と同様に需要は強いこと から、地価は当面上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、桑名市内の住環境や品等に優れた戸建住宅地域。需要者は桑名市内の居住者を中心に、名古屋圏への交 通利便性に優れているため隣接市町からの転入者も見られる。当該地域は、住環境と品等に優れた住宅地域として選好 性が高く売り物件が少ないうえ、購入希望者には富裕な二次取得者層が多いことから、土地需要は強い。土地取引は総 額で２，０００万円程度まで、新築の戸建物件は３，０００万円台後半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ優良住宅地域であり、周辺にはアパート等の収益物件は見られない。自己使用目的の土地取引が中 心で、戸建住宅の賃貸も見られないことから、収益価格は試算しなかった。よって、周辺の取引価格を指標に価格水準 が形成されると認められることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとお り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,200 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [ 83.3] [100.0] 100 90,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減傾向で推移。社会経済活 動の正常化及び景気の持ち直しの動きから、 住宅市場は住環境良好な地域を中心に需要は 安定的に推移。 住環境と品等に優れた高台立地の住宅地域で ある。名古屋圏とのアクセスも良好であり選 好性は高く、需要は強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％