別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桑名 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -19 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　古川　吉宏   TEL.

鑑定評価額 7,820,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市西正和台３丁目８番２０ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北5m市道 水道、下水 星川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 星川駅南方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模住宅団地として熟成度が高く、土地利用に大きな変化は見られない。市内の新興住宅団地と比し市場競争 力が弱いものの四日市市に近接しており需要は安定的で、地価は上昇に転じ推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、桑名市郊外及び隣接する四日市市北部を含む戸建住宅を中心とした住宅地域である。需要者の中 心は桑名市内在住の居住者で、他市域からの転入者も見られる。当該地域は、利便性や居住環境が良好な新興住宅団地 への選好性に比べ古い住宅団地で競争力はやや弱いが、比較的良好な住環境が維持されている。中心価格帯としては土 地のみで８００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の住宅団地で、近隣地域は戸建住宅用に開発された大規模住宅団地で画地規模も小さいことから賃貸住宅を想定す ることが非現実的であるため収益価格は試算できなかった。比準価格は類似する住宅地域内の事例を採用し求められ、 得られた価格は市場の特性を反映した信頼性の高い価格である。従って、比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,500 円／㎡ [100.2] 100 100 [105.0] 100 [120.6] [100.0] 100 41,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の世帯数は微増し、人口は微減傾向。景 気は回復傾向にあるが、物価上昇の影響や海 外情勢等、今後の動向に注視する必要がある 。 開発時期の古い大規模住宅団地にあるが、大 きな変動要因もなく安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　  +6.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％