別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桑名 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -16 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子   TEL.

鑑定評価額 2,290,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市多度町北猪飼字野添６４１番 ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 北5m市道 水道、下水 多度 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 人口減少が進む旧来からの農 家集落地域 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 多度駅南西方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域内の既存の農家集落地域であり、地域への人口の参入等の移動は殆どなく不動産需要 の乏しい地域である。土地利用に変化はなく現状維持で推移。今後の地価は、下落傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、桑名市の市街化調整区域の農家集落地域の存する圏域。需要者は当該地域に地縁性を有する者が 中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。農家住宅地域では市全体の人口減少幅を超える減少傾向が続いており 、また地域に大きな変動もなく、市街化調整区域のため行政上の規制もあり住宅地需要は乏しい。取引の中心となる価 格帯は土地の規模により相当異なっており、１００坪で総額４００万円程度が中心であると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家集落地域であり、アパート等の収益物件は見受けられない。公法上の規制からも賃貸住宅の建 築は困難であり共同住宅を想定することができないため収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似 地域における規範性の高い取引事例を基に試算しており、市場の特性を十分に反映したものと判断される。よって、比 準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [133.0] [100.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇。 景気はウィズコロナの下で持ち直しが期待さ れ、物価上昇等の懸念材料はあるものの回復 方向にある。 既存の農家集落地域にあり、地域要因に特段 大きな変動はなく、需要は低迷しており、地 価は下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％