別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 桑名 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -12 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅和   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 87,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市汐見町２丁目１２番 ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 桑名 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住環境良好な高台の住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 桑名駅西方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 桑名駅徒歩圏内の高台に位置する品等の高い住宅地域であり、今後とも良好な住環境を維持していくものと思料 される。需給バランスから地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑名市内の比較的品等の高い住宅地域である。需要者の中心は桑名市内の居住者であるが、良好な住環境 により隣接市町からの流入も想定される。桑名駅西方の高台立地では、住環境が良好で、交通利便性に優れていること から、需要者の選好性が高く、一部で強気な取引も見られる。市場での中心価格帯は２８０㎡程度の土地で２，３００ 万円～２，６００万円、新築戸建物件でばらつきはあるものの４，０００万円台が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅用に開発された第１種低層住居専用地域内の住宅地域である。公法上の規制を鑑み賃貸住宅の建築 ・経営が難しいと判断し、収益価格は試算しなかった。自己使用目的の取引が支配的であり、周辺の取引価格を指標に 価格水準が形成されると認められることから、実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定し た。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,200 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [ 86.3] [100.0] 100 87,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は微減、高齢化率は上昇傾向。市西部 の住宅団地及び中心市街地周辺部の需要は底 堅いが、集落地域や沿岸部の選好性は低く、 二極化が進む。 戸建住宅が建ち並ぶ品等の高い住宅地域とし て熟成しており、地域要因に特段の変動は見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -14.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％