別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 桑名 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -11 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　茂基   TEL.

鑑定評価額 8,800,000 円  １㎡当たりの価格 41,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市長島町又木字熊沢８５番３０ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い住宅地 域 南6m市道 水道、下水 近鉄長島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 近鉄長島駅南東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域で、今後とも現状のまま推移するものと予測する。鉄道駅や商業施設に近く利便性を有してい るが、長島町は浸水等の災害が懸念されることから需要は弱く地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑名市及び隣接市町の圏域。需要者は桑名市居住者の世帯分離によるものがほとんどを占める。近隣地域 は、鉄道駅や商業施設への利便性を有する住宅地域であるが、長島町は輪中の低地帯であるため、町内の住宅地域は津 波等の浸水リスクにより需要は弱い。取引価格帯は地積や環境により異なるが、標準的な土地で９００万円程度、新築 の戸建物件で２，０００万円台が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ長島町内の住宅地域で、自用目的の取引が中心である。比準価格は長島町内の住宅地の 取引事例をもとに適正に比準して求めたもので、当町の住宅地の市場の実態を反映したものである。一方、近隣地域は 共同住宅が存在せず貸家需要が想定できないため収益価格は試算しない。以上により、当町の住宅地の市場性を反映し た比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　桑名 -2                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     41,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減、高齢化率は上昇、不動 産取引件数はやや増加している。市街地や住 環境良好な住宅地を中心に需要は回復傾向に ある。 熟成した住宅地域で土地利用は安定している が、水害懸念により需要は低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％ -0.5 ％