別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 桑名 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -8 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　輝樹   TEL.

鑑定評価額 4,990,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字上深谷部字壱町田８０４番 ②地積 　(㎡) 314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 旧街道沿いの既成住 宅地域 西4.5m市道 水道 下野代 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       315 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 下野代駅南東方 1.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来集落系統地域で変動要因に乏しく、現状維持での推移と予測する。土砂災害警戒区域内であり、災害懸念も 払拭できず、地価は依然、下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、桑名市及び隣接市町の住宅地域一円、特に市内の市街化調整区域内の既成住宅地域や農家集落地 域との価格牽連性が強い。需要者の大半は同一需給圏内の居住者と地縁血縁関係がある個人である。山林や農地も介在 しており、選好に劣り、また、払拭されない災害懸念のため、需要は弱い。取引規模や取得動機も様々であるため、取 引の中心的価格帯も一概に見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 集落的要素ある既成住宅地域で、取引は自用目的が主体であり、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、賃貸需要が想定で きないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、広域的に収集した取引事例の中から比較可能な類似する事例を 採用して査定しており、地域の実状を踏まえ、市場動向を反映する実証的なものと判断した。したがって、比準価格を 採用し、鑑定評価額を上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減、高齢化は進んでいる。 桑名駅周辺や人気ある郊外団地などは需要が あるが、選好の劣る地域の不動産市場は停滞 気味である。 地域内に大きな変動要因はない。地縁血縁関 係の強い、災害懸念ある集落地の需要は弱く 、地価は依然、下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％