別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 桑名 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -5 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　正樹   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字西汰上字中縄１４１番２ ②地積 　(㎡) 489   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅と農地等が 混在する住宅地域 北西3m市道 水道 播磨 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       490 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 播磨駅北西方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には農地が広がる市街化調整区域内の集落地域であり、発展的動向に乏しく需要も限定的であることから、 地価は暫く緩やかな下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑名市を中心に、いなべ市や東員町などの隣接市町も含む市街化調整区域内の既成住宅地域である。需要 者の中心は地元の分家など地域に一定の地縁を有する個人であり、圏域外からの流入は殆ど見られない。需用者層が狭 いことから土地需要は限定的であり、人口減少も相まって需給は総じて弱含みの状態が続いている。土地取引自体が少 なく、取引される画地規模も様々であることから中心的な価格帯は一概には見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅を中心とした市街化調整区域内の住宅地域であることから、公法上の規制及び賃貸市場の未成熟に より賃貸想定は困難であると判断し収益価格の試算は行わなかった。代替競争関係の認められる同一需給圏内の類似地 域から広範囲に収集選択した実際の取引事例について、適切に要因比較等を行い実証的で信頼性の高い比準価格が得ら れたと判断することから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 63.9] [100.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減傾向で推移。新型コロナ の影響は落ち着きを見せ、利便性に優れた住 宅地域を中心に土地需要は回復基調となって いる。 周辺に農地が広がる郊外の市街化調整区域で あり特段の地域要因変動はない。需要は限定 的で、未だ地価下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％