別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 桑名 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -4 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　輝樹   TEL.

鑑定評価額 9,480,000 円  １㎡当たりの価格 44,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字蓮花寺字宇賀２５９番 ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 旧街道沿いの住宅地 域 南6.7m市道 水道 蓮花寺 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅や小学校等の公共利便施設 に近い。 街 路 基準方位北、６．７ ｍ市道 交通 施設 蓮花寺駅南東方 150m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線背後の利便性のある既成住宅地域で、新型コロナの影響は予断を許さないが、概ね現状維持での推移と予測 する。選好性の高い住宅地との競合はあるが、需要は底堅いと認められ、地価は微増局面と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、桑名市及び隣接市町の住宅地域一円、特に旧桑名市の既成住宅地域との価格牽連性が強い。需要 者の大半は同一需給圏内の居住者である。最寄駅周辺の住宅地域は用途的に安定しているが、新規物件との競合などで は選好は劣るものの、需要は底堅く、維持的である。取引の中心的価格帯は、土地は標準地規模で１０００万円程度ま で、新築戸建ではばらつきはあるが概ね２７００万円～３０００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする住宅地域で、賃貸住宅の想定は非現実的なため、収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住 の快適性や利便性を指標に価格形成される住宅地域であり、一般的には取引価格を指標として価格形成される。比準価 格は市内の比較可能な規範性のある取引事例を基礎に比較分析しており、規範性を認めた。したがって、比準価格を採 用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,500 円／㎡ [100.2] 100 100 [105.0] 100 [120.0] [106.0] 100 44,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減、高齢化は進んでいる。 不動産市場は二極化が見られるが、利便性の ある住宅地の需要は回復傾向にある。 地域内に大きな変動要因はない。比較的利便 性は高いが、旧来からの既成地域は現状維持 的で、需要は根強く、当地域の地価も微増局 面にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％