別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 桑名 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -3 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　桝田　毅   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字東金井字古屋敷２４５番１外 ②地積 　(㎡) 686   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心とす る既成住宅地域 西3m市道 水道 伊勢朝日 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.5 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 伊勢朝日駅北方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には農地が広がり、既成市街地方面とは川を隔てた既存集落内にあって、現状推移と見込まれる。地価動向 はもう暫くは下落基調が続く可能性があるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑名市、そして隣接するいなべ市、員弁郡東員町及び三重郡朝日町方面を加えた類似の住宅地域を内包す る圏域。需要者は地縁や血縁が不動産の選好性を左右することが多い地域性を反映して、実需は地元に限定される傾向 がある。類似の取引自体が少ないこと、画地規模もばらつきがあること、親族間売買等特殊な事情を抱える場合がある こと等から、需要の中心となる価格帯については一概に把握が難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の農家集落という土地柄を反映して、適用し得た鑑定評価手法は取引事例比較法のみとなった。この場 合、類似性を有する取引事例の収集数に限りがあるため、当手法における事例の選択範囲は広範に及ぶものの、事例ご との検討及び価格決定の判断を慎重に行った結果、妥当性のある価格が得られたものと思料する。よって、比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 80.7] [100.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は約１３万７千人で若干の減少。長期化 するコロナ禍にあって住宅着工件数は増加傾 向。市内住宅地価格は全体として下落から上 昇に転じている。 地域要因に特段の変動はない。土地需要に変 化はなく、桑名駅西方面が牽引役となってい る市内住宅地価格の上昇機運は当近隣では窺 われない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％