別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松阪 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 9-2 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　浩二   TEL.

鑑定評価額 132,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市広陽町１７番 ②地積 　(㎡) 9,718   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ内陸型工業団地 東16m市道 水道、ガス 松阪 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   300 ｍ、南   700 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　     9,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 松阪駅南西方 6.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当市を代表する内陸型工業団地。費用の経済性及び生産効率性等の地域要因は競争力があり、安定した需要が見 込めると予測した。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三重県中南勢エリアの工業地域と判断した。典型的な需要者は自社工場取得を目的とする中小企業のほか 、全国展開をする大企業である。旧公団造成団地でインフラが整備された当市代表の工業団地。物価高騰による業績不 安から設備投資停滞懸念はある。しかし、工場適地は限られており、中南勢内陸型の立地条件や高速等道路網整備から 、需要は見込める。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は大中規模工場が建ち並ぶ。自用目的の取引が支配的であり、市場は取引価格を指標として価格が形成されて いる。比準価格は競合関係が強い中南勢エリアの工業地の取引から適正に比準しえた。求められた価格は市場性を反映 し、実証的である。収益価格は自社工場主体であり、賃貸市場の実情から試算していない。したがって、比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [107.8] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直すも世界的金融引締め 、物価上昇等下押しリスクあり。内陸型工場 地は物流関係を中心に市場性がある。 団地内は完売しており、立地条件、道路網整 備及び供給量限定から、要因は安定している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％