別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松阪 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -22 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　守谷　啓市   TEL.

鑑定評価額 4,530,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市嬉野宮古町字西出９８７番１ ②地積 　(㎡) 362   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北2.2m市道 水道、下水 伊勢中川 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、２．２ ｍ市道 交通 施設 伊勢中川駅北西方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の旧来からの農家集落地域であり、地域内に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松阪市郊外及び隣接市町に所在する農家集落を中心とする既成住宅地域。需要者の中心は当該地域に地縁 性を有する者がほとんどであり、他地域からの転入は見られない。道路が狭隘で利便性が劣る農家住宅を主体として形 成された集落地域おいて土地需要は限定的ある。取引される規模や価格帯はまちまちであるが、土地は３５０㎡程度で 、４００万円～４５０万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内に収益物件は見られず、賃貸市場は成立していない。市街化調整区域内に所在しており、新規にアパート等の賃 貸物件を求めることは非現実的であり、収益価格は試算しない。自己使用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標 に価格が決定されるのが一般的と認められるので、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して鑑定評価額 を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,200 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 12,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済の雇用は持ち直しの動き、生産は足 踏み、個人消費は持ち直しの兆し。松阪市の 人口は減少傾向、取引価格は微下落、件数は 減少傾向。 地域内に格別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +19.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％