別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松阪 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -21 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　兼松　弘樹   TEL.

鑑定評価額 6,930,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市小阿坂町字向川２５５５番３ ②地積 　(㎡) 533   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する既成住宅 地域 南4.5m市道 水道 上ノ庄 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 上ノ庄駅西方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を主体とする旧来からの既成住宅地域であり、土地利用に変化はなく地域的に特段の変動要因はない。 土地需要の減退から地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松阪市及び隣接市町に所在する農家集落を主とする既成住宅地域である。需要者の中心は当該地域に地 縁を有する在住者が大半であり、他地域からの流入はほとんどない。農家住宅を主体として形成された利便性が劣る集 落地域おいては、人口減少や高齢化等から地域の衰退傾向が続いており、新規の土地需要は弱い。取引の中心となる価 格帯は、画地規模により一定していないが、土地は５３０㎡が標準で、６００万円～７００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅が多く見られる農家集落地域として、共同住宅等の賃貸物件は存在しない。自用目的の取引がほと んどで、収益物件の想定は非現実的であることから、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、同一需給圏内の 類似地域に存する複数の取引事例から比準しており、市場の実態を反映した実証性の高い価格が求められた。したがっ て、市場性の反映に優れる比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松阪市の人口は微減、世帯数は微増。景気は 緩やかに持ち直しているが、一部の地域を除 き土地需要は全般的にやや弱含んでいる。 農家住宅主体の集落地域として地域要因に変 動はないが、外部からの需要は少なく、地価 は弱含みの傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％