別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松阪 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -20 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　三輪　時弘   TEL.

鑑定評価額 5,010,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市西黒部町字中曽１７９６番２ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する既成住宅 地域 南西4m市道 水道、下水 東松阪 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 東松阪駅北東方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は沿岸部の農家集落地域で、土地利用に大きな変化はなく、現状程度で推移するものと予測する。不動 産需要は乏しく、地価は下落傾向にあり、下落幅は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は松阪市縁辺部の農家集落地域。需要者の中心は、当地域に地縁性等を有する個人で、他地域からの転入 は殆ど見られない。市街化調整区域内にある沿岸部の集落で、高齢化の進行や利便性の優る他地域への転出等が見られ る。宅地需要は乏しく地価は下落傾向が続いている。市場における中心価格帯は、３５０㎡程度の標準的な土地で総額 ５００万円前後とみられる。新築の戸建物件は少なく、中古物件は１，０００万円以下の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　沿岸部の農家集落地域に存し、自用目的の取引が中心である。比準価格は、松阪市の市街化調整区域に存する規範性 の高い取引事例を中心に試算しており、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益還元法は、 公法上の規制から自己用以外の建築物の想定が困難であること等により適用していない。以上より、代表標準地との検 討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,200 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 88.9] [100.0] 100 14,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松阪市の人口は微減、世帯数は微増傾向。生 産活動・雇用・景気は持ち直しの動き。住宅 投資は回復基調。 近隣地域は沿岸部の農家集落地域で、顕著な 変動要因はない。土地需要は乏しく、地価水 準は下落傾向で推移している。 標準的であり、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％