別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松阪 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -16 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　兼松　弘樹   TEL.

鑑定評価額 2,670,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市町平尾町字高洲９０１番３外 ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、小売店舗等が 混在する漁港に近い 住宅地域 南西6.3m市道 水道、下水 松阪 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 松阪駅北方 3.9km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 漁港近くの既成住宅地域として利用状況等は安定しており、今後も概ね現況で推移すると予測する。ただし、沿 岸部住宅地の不動産市況は改善の兆しが見られず、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は松阪市内の一般住宅を主とする住宅地域であるが、隣接市町も一部包含する。需要者は松阪市内の 居住者か、松阪市に地縁的選好性を持つ個人が中心である。沿岸部住宅地の不動産市況は需要が限定的で積極的な取引 が少なく、弱含みが継続している。市場の中心価格帯は、土地は１４０㎡程度が標準で、２５０万円～３００万円程度 と推定される。ただし、取引は僅少なため把握困難な点は否めず、また割安な取引も依然として散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は漁港付近の一般住宅を中心とした既成集落地域であり、自己利用目的での取引が支配的である。また、共同 住宅等の賃貸物件はほとんどなく、画地規模も小さく賃貸住宅を想定することも困難であり、収益価格は試算しなかっ た。比準価格は代替競争関係にある同一需給圏内の取引事例より査定されており、市場動向を反映した実証的な価格が 求められた。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [139.2] [100.0] 100 18,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松阪市の人口は微減、世帯数は微増。景気は 緩やかに持ち直しているが、一部の地域を除 き土地需要は全般的にやや弱含んでいる。 漁港付近の既成住宅地域として格別の変動要 因はない。沿岸部住宅の不動産市況は改善の 兆しが見られず、地価は下落傾向が継続して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％