別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松阪 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -14 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　市川　裕規   TEL.

鑑定評価額 5,760,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市塚本町字堂ノ前１１番１３ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道、背面道 水道、ガス 松ケ崎 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 松ケ崎駅南東方 650m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、土地利用の状態に大きな変化はない。造成後相当年数が経過しており、新規分譲地と の比較における競争力の低下から、当面の間、地価反転の可能性は小さいと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松阪市内の住宅地域である。需要者は松阪市内の居住者が大半であり、市外からの転入者は少ないもの と思料する。熟成度の高い住宅地域においては、利便性に恵まれていたとしても、新規分譲地との競合が厳しく、地価 が低迷する地域も多い。市場での中心価格帯は、標準地程度の土地の場合、５５０万円～６００万円水準であり、新築 戸建物件では２０００万円台までの取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅用に小規模開発された住宅地域で、自己使用目的の取引を主としている。また、標準地は画地規模 が小さく、経済合理的な賃貸住宅を想定することが難しい。このため、収益価格は試算しなかった。需要者は周辺の取 引相場を指標に意思決定するのが通常である。以上から、本件では信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用し 、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,700 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [144.1] [100.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は減少傾向で推移。高齢化率は県平均 と同程度。住宅地の価格は、全般的にみて、 大きく値崩れすることはなくなった。 利便性に比較的恵まれた住宅地域であり、一 定程度の潜在的需要が認められる。ただし、 新規分譲地との競合が厳しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％