別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松阪 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -13 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　守   TEL.

鑑定評価額 7,920,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市川井町字下大坪９５０番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 幹線道路背後の住宅 地域 北東5.7m市道 水道、ガス、下水 松阪 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．７ｍ 市道 交通 施設 松阪駅北西方 2.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺商業施設等の充実もあり、人気の高い住宅地域であることから、当面はやや発展傾向で推移するものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松阪市川井町地区を中心とする市内の住宅地域。主な需要者は市内の居住者であるが、一部に市外からの 転入も認められる。当圏域は住宅地品等や商業施設接近性等に優れる住宅地域として人気が高く、土地需要は安定的で ある。当該市場における土地需要の中心価格帯は、周辺環境等により大きく異なるものの、１６５㎡程度の既成住宅地 の場合、８００万円前後、新築一戸建ての場合、３，５００万円前後と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、画地規模の面からも一般的な賃貸建物の想定が困難であるため、収益価格 の試算は断念した。一方、比準価格は周辺における類似性が高い住宅地の現実の取引価格に基づき試算しているため、 市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。したがって、説得力に富む比準価格を採用し、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済指標等に大きな変化は見られないが、全 般的にアフターコロナに向けた気運が高まっ ており、市内の不動産市場にも改善傾向が窺 われる。 近隣地域に特別の変動はないが、居住環境や 利便性が優れるため、近年は市内住宅地需要 の中心的地域となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％