別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松阪 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -11 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　斧田　正長   TEL.

鑑定評価額 8,210,000 円  １㎡当たりの価格 48,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市五月町１３８５番７ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 店舗等も一部混在す る市街地周辺の新興 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 松阪 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 松阪駅南西方 2.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした比較的閑静な住宅地を形成しており特段の変化もなく当面は現状を維持するものと予測する。地 価水準は値頃感から若干の上昇傾向に転じ、当面続くものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松阪市中心部及びその周辺の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域とみられる。需要者は主として当該圏域内の住 宅取得目的の個人であり、小規模開発の分譲住宅を取得するケースが多い。需要の中心価格帯は土地が８００万円～９ ００万円程度、新築戸建物件は３０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅がほとんどで周辺には共同住宅も散見されるものの小規模な画地では経済合理性に見合う収益物件の想定がで きず収益還元法は適用できなかった。自用目的で居住快適性を考慮した取引が主体的で市場性を反映した比準価格が説 得力を有していると考えられるので当該価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,700 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100 48,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松阪市は人口減少が続き高齢化率約３０％。 土地取引件数は若干減少傾向にある。住宅地 開発は大規模なものはなく小規模開発が見ら れる程度。 戸建住宅地域として熟成しており地域要因に 特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％