鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊勢 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０ -231048	伊勢市		建付地	（　）	長方形	南東15m県道、中間画地		（都）準工特別用途地区 (60,200)
b	１０１ｙ -231330	伊勢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北36m県道、中間画地		（都）近商 (90,300)
c	１０８ -231001	伊勢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、東4m、角地		（都）近商 (100,300)
d	１０１ｙ -231329	伊勢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9.5m県道、西3.6m、二方路		（都）準工 (70,200)
e	１０１ -231030	伊勢市		建付地	（　）	ほぼ台形	東18m市道、北12m、角地		（都）近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,212	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	51,864	100 [ 99.0]	52,388	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,400
b	(　 ) 47,984	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	52,607	100 [ 98.8]	53,246		53,200
c	(　 ) 66,860	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	64,523	100 [ 123.7]	52,161		52,200
d	(　 ) 46,350	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,794	100 [ 83.9]	54,582		54,600
e	(　 ) 40,323	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	53,495	100 [ 100.7]	53,123		53,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,300 円／㎡]

伊勢 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,489,392	1,108,220	4,381,172	4,051,320	329,852	（　0.9453） 311,809	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	5,996,327 円　　　　（　 27,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商特別用途地区	80 ％	300 ％	300 ％	218 ㎡	10.0 m x 21.8 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況等を勘案し、３階建て店舗兼事務所（１階店舗、２階以上事務所）を想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

周辺類似建物の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	1,892	196,768	5.0	983,840
							0.0	0
2～ 3	事務所	130.00	85.0	110.50	1,400	154,700	5.0	773,500
							0.0	0
～

～

～

計		390.00	83.3	325.00		506,168		2,530,840
								0

⑨年額支払賃料	506,168 円　×　12ヶ月　＝　 6,074,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,074,016 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 607,402 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,466,614 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,530,840 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,778 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,489,392 円　　　　（　 25,181 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６賃ｙ　　　　-231001	2,322 ( 2,317)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,911	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,892 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６賃ｙ　　　　-231014	1,966 ( 1,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,006
c	１０６賃ｙ　　　　-231019	1,552 ( 1,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,784

伊勢 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	273,000 円	54,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	182,220 円	6,074,016　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 464,100 円	54,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,600 円	54,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,600 円	54,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,108,220 円　（　　　　　　 5,084 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,600,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,051,320 円（　　　　　 18,584 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,489,392 円
②総費用	1,108,220 円
③純収益　①－②	4,381,172 円
④建物等に帰属する純収益	4,051,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	329,852 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	311,809 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,430 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,996,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
伊勢 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢 5-5

三重県

三重第３

氏名

不動産鑑定士　松本　浩二

TEL.

鑑定評価額

11,600,000 円

１㎡当たりの価格

53,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢市小俣町元町５０３番				②地積　(㎡)	218 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) （その他）特別用途地区
	1:2	店舗兼事務所Ｓ3	中小規模の店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域	北西16m県道	水道、下水	宮川 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

宮川駅北東方

600m

法令

規制

（都）近商
(80,300)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

町中心部の商業地的要因もみられる路線商業地域。沿道利用は安定しているが、主要路線間や大型商業施設との
競合が続き、当面需要は現況のまま推移するものと予測した。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊勢市商業地域の所在する圏域を中心とするが、広域的に形成されている。典型的な需要者は当該圏域に
地縁関係を有する中小事業者である。小俣町の中心部で一定の繁華性は維持され、要因は安定している。しかし、路線
間や大型商業施設との競合、物価高騰による個人消費停滞など先行き不透明感があり、需要は限定的に推移している。
取引される規模や価格帯はまちまちであり、個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗や事務所ビルが建ち並ぶが、自用目的の取引が支配的である。一部賃貸物件もみられるが、市場は取引
価格を指標とし、賃貸市場の成熟度から収益価格は低位に試算された。比準価格は当市幹線及び準幹線沿いの信頼性の
ある取引から適正に試算しえた。求められた価格は市場性を反映し、実証的である。したがって、市場に最も適合する
比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三重明和 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,500 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[ 66.3]

[100.0]
100

52,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直すも世界的金融引締め
、物価上昇等下押しリスクあり。おはらい町
やおかげ横丁は需要堅調、既成エリアは回復
が遅れる。

一部新規の動きもみられ、要因は安定してい
る。路線間や大型商業施設との競合が続く。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊勢 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１ｙ -231329	伊勢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9.5m県道、西3.6m、二方路		（都）準工 (70,200)
b	１０８ｙ -231002	伊勢市		更地	（　）	長方形	南10m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	１０８ -231001	伊勢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、東4m、角地		（都）近商 (100,300)
d	１１０ -231050	伊勢市		更地	（　）	不整形	北14m市道、西6m、二方路		（都）近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,350	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,794	100 [ 84.9]	53,939	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,900
b	(　 ) 44,444	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,000	100 [ 84.7]	51,948		51,900
c	(　 ) 66,860	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	64,523	100 [ 119.5]	53,994		54,000
d	(　 ) 56,082	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	60,908	100 [ 106.9]	56,977		57,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,200 円／㎡]

伊勢 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,492,776	1,108,333	4,384,443	4,051,320	333,123	（　0.9453） 314,901	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	6,055,788 円　　　　（　 27,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商特別用途地区	80 ％	300 ％	300 ％	218 ㎡	10.0 m x 21.8 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺における土地利用状況を勘案し、店舗兼事務所（１階は店舗、２階以上は事務所）を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

内階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	1,895	197,080	5.0	985,400
							0.0	0
2～ 3	事務所	130.00	85.0	110.50	1,400	154,700	5.0	773,500
							0.0	0
～

～

～

計		390.00	83.3	325.00		506,480		2,532,400
								0

⑨年額支払賃料	506,480 円　×　12ヶ月　＝　 6,077,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,077,760 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 607,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,469,984 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,532,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,792 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,492,776 円　　　　（　 25,196 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６賃ｙ　　　　-231016	1,577 ( 1,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,930	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,903 円/㎡　月額支払賃料（　 1,895 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６賃ｙ　　　　-231014	1,966 ( 1,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,800
c	１０６賃ｙ　　　　-231019	1,552 ( 1,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,568

伊勢 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	273,000 円	54,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	182,333 円	6,077,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 464,100 円	54,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,600 円	54,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,600 円	54,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,108,333 円　（　　　　　　 5,084 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,600,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,051,320 円（　　　　　 18,584 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,492,776 円
②総費用	1,108,333 円
③純収益　①－②	4,384,443 円
④建物等に帰属する純収益	4,051,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	333,123 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	314,901 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,445 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,055,788 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,800 円／㎡）