別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊勢 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢 -12 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　三輪　時弘   TEL.

鑑定評価額 2,210,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢市二見町今一色字北浜８７４番３７５外 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) 国立公(普通) （その他） 特定用途制限地域 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ海岸部の既成住宅 地域 北東4m市道 水道、下水 二見浦 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 二見浦駅北西方 3.4km 法令 規制 （都）  (70,200) 国立公(普通) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、海岸に近い既成住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく、現状程度で推移するものと予測する。 不動産需要は乏しい地域であるため、地価水準は依然下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は伊勢市及び隣接市町の住宅地域で、特に海岸に近い既成住宅地域と類似性が高い。需要者は周辺居住者 や地縁性等を有する個人が殆どで、他地域からの転入は少ない。付近に大規模な津波避難施設が建設されたが、需給動 向に特に影響はみられない。売物件は多いが需要は少なく、取引自体も少ないため市場での中心価格帯の把握は困難で あるが２００㎡程度の土地で総額２００～２５０万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　海岸に近い既成住宅地域に存し、自用目的の取引が中心である。比準価格は、伊勢市内の住宅地域に存する規範性の 高い取引事例を適正に比準し、市場特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益還元法は、近隣地域等 に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため、適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を もって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊勢市の人口は微減、世帯数は微増傾向。生 産活動・雇用・景気は持ち直しの動き。住宅 投資は上向いている。 近隣地域は海岸に近い既成住宅地域で、付近 に大規模な津波避難施設が建設されたが、需 給動向に殆ど影響はなく、地価水準も下落傾 向が続いている。 標準的であり、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％