別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊勢 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢 -10 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　斧田　正長   TEL.

鑑定評価額 5,100,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢市御薗町王中島字紺屋垣外６１０番１１ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 特定用途制限地域 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 小規模開発された住 宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 伊勢市 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 伊勢市駅北方 3.0km 法令 規制 （都）  (60,200) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として熟成しつつあるが、都心部からやや離れた位置関係にあり外部からの流入は少なめで当面は現 状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢市を中心として周辺市町の戸建住宅が多い住宅地域を主体とする。需要者は主として当該圏域内の住 宅取得目的の個人であり、小規模開発の分譲住宅を取得するケースが多い。土地は５００万円程度が需要の中心と見ら れるが、新築戸建物件はばらつきがあり土地建物総額としての価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体として周辺には共同住宅も散見されるものの小規模な画地では経済合理性に見合う収益物件の想定がで きず収益還元法は適用できなかった。自用目的で居住快適性を考慮した取引が主体的で市場性を反映した比準価格が説 得力を有していると考えられるので当該価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,900 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [100.0] 100 29,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊勢市の人口は減少傾向が続き高齢化率もや や高い。土地取引件数はほぼ横ばい、小規模 開発等が見られる程度で目立った開発はない 。 戸建住宅地域として熟成しており地域要因に 特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％