別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊勢 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢 -7 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　浩二   TEL.

鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢市小俣町新村１９２番１ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 ＲＣ2 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 南東9.5m市道 水道 明野 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、９．５ ｍ市道 交通 施設 明野駅南西方 2.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市域外縁部に位置する既成住宅地域。街路要因は恵まれるが、周辺利用状況から地域要因に殆ど変化はみられな い。外部からの転入は少なく、当面需要は現況のままやや弱含みで推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢市及び隣接町の住宅地域の圏域と判断した。需要者の中心は小俣町及びその周辺の居住者が殆どを占 める。小俣町は比較的新しい団地や新規分譲地が多く、供給面での圧力要因がある。既成住宅地域は市場参加者が限定 され、選好性から需要は相対的に弱い状況が続いている。市場の中心価格帯は土地２２５㎡程度で総額５００万円内外 と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は集落的要因もみられる既成住宅地域。自己利用目的の取引が殆どであり、市場は取引価格を指標とする。比 準価格は競合関係が強い類似地域の取引から適正に試算しえた。求められた価格は市場の実態を反映し、実証的である 。一方、収益価格は賃貸住宅がなく、貸家需要が想定できないため試算していない。したがって、比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,600 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [108.3] [100.0] 100 22,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び高齢化率は県平均を上回る。 景気は緩やかに持ち直すも世界的金融引締め 、物価上昇等下押しリスクあり。市場は優劣 の二極化が進む。 農地や林地等が隣接する土地利用である。市 場が限定される傾向があり、要因に顕著な変 動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -20.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％