別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊勢 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢 -5 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　西村　昭彦   TEL.

鑑定評価額 6,230,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢市中島２丁目１０７１番１ ｢中島２－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 山田上口 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 山田上口駅南西方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 伊勢市中心市街地方面に所在する区画整理された既成住宅地域であり、地域推移は安定している。特に著しい変 動要因は看取されないことから、今後も現状での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、伊勢市の市街地方面に所在する住宅地域である。需要者は、伊勢市内の居住者が中心であり、同 一需給圏外からの転入はあまり見られない。市街地の既成住宅地域として需給関係は比較的安定しているが、伊勢市駅 及び宇治山田駅といった中心部との関係がやや劣ることから、新規需要はやや弱含みである。小規模な画地を主体とす ることから標準的面積は１５０㎡程度であり、６００万円前後が需要の中心価格帯になるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街地の既成住宅地域に所在するとともに、対象不動産の画地条件などから、原価法と収益還元法は適用 できなかった。比準価格は、伊勢市の市街地方面で成立した多数の取引事例と比較検討を踏まえて試算されており、当 該方面における市場の実態を反映して説得力は高い。代表標準地との規準価格とも均衡を保っていると判断されること から、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [106.0] [100.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で行動制限は大きく緩和さ れるなど景気は持ち直しつつある。ウクライ ナ情勢や歴史的な円安などを要因として物価 が上昇している。 地域要因に特段の変化はなく、安定して推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％