別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊勢 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢 -4 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　市川　裕規   TEL.

鑑定評価額 5,210,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢市藤里町字衛門次田４８５番１２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 風致地区 特定用途制限地域 (40,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス 伊勢市 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 伊勢市駅南方 2.4km 法令 規制 （都）  (40,200) 風致地区 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地近郊の、古くに開発された住宅団地として熟成している。近隣地域のような既成住宅団地の需要は高まっ ておらず、今しばらくの間、地価下落が続くものとみられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢市及び隣接する玉城町内の住宅地域であり、特に郊外の住宅地域との代替競争関係が強い。需要者は 同一需給圏内の居住者が中心である。周辺での新規宅地分譲が多いなか、古くに開発された住宅団地の競争力は、相対 的にみて劣後する。標準地クラスの土地の場合、５００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では一般住宅が主体で、自己使用目的の取引が中心である。また、標準地程度の画地規模や関連する行政的条件を 前提とした場合、経済合理的な賃貸物件を想定することが難しい。このため、収益価格の試算を見送った。比準価格は 規範性の認められる事例を基に試算されており、市場の特性を反映している。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は減少傾向。高齢化率は県平均よりも やや高い。土地取引件数は大きな変動なく推 移しているが、住宅地の価格は全般的に低調 。 利便性には恵まれるが、地域の大部分が土砂 災害警戒区域の指定を受けていることもあり 、需要は高まっていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％