鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

四日市 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１０７ -508	四日市市		森林の土地所有権		不整形	北2m市道		｢調区｣
b	１１３ -61	四日市市		森林の土地所有権		ほぼ正方形	接面道路無		｢調区｣地森計
c	１１５ -13	桑名市		森林の土地所有権		ほぼ長方形	接面道路無		都計外地森計
d	１０８ -48	三重郡菰野町		森林の土地所有権		ほぼ長方形	接面道路無		都計外
e	１０５ -516	いなべ市		森林の土地所有権		不整形	東10m市道		｢調区｣地森計

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,000	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	3,932	100 [ 100.8]	3,901	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	3,900
b	(　 ) 2,418	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	2,401	100 [ 66.5]	3,611		3,610
c	(　 ) 1,930	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	1,911	100 [ 55.3]	3,456		3,460
d	(　 ) 1,369	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	1,358	100 [ 52.5]	2,587		2,590
e	(　 ) 3,700	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	3,611	100 [ 99.8]	3,618		3,620

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.12	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +5.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.12	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -30.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.21	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -35.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.12	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -25.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -30.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -5.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 3,640 円／㎡]

四日市 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由

四日市 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[100.0] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

近隣地域は雑木を主体とし、植林地としての利用は見られず林業経営の実態を欠き、将来
的にも林業経営の収益基盤を目的とした需要は期待できないため。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
四日市 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四日市 13-1

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　酌井　美江

TEL.

鑑定評価額

27,700,000 円

１㎡当たりの価格

3,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						52.0 倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

四日市市智積町字初瀬４６７６番２外

②地積(㎡)

7,601

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

不整形

山林（雑木林）

大型住宅団地に近い雑
木の多い丘陵状山林地
域

西3m市道

高角

1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 60 ｍ、西　 230 ｍ、南　 80 ｍ、北　 260 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 8,000 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　北東　)向　15 °

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

３ｍ舗装市道

交通

施設

高角駅西方

1.7km

法令

規制

｢調区｣
地森計

⑤地域要因の将
　来予測

市街化調整区域内の林地地域で、地域要因に殆ど変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。当地
域への新規の宅地開発の需要は少なく、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

雑木林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 3,650 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は三重県北勢地域の市街地近郊の林地地域。需要者の中心は県内外の宅地開発業者等である。大規模な開
発素地の取得動向は、地域によっては若干動きがみられるようになってきたが、当地域周辺は特に動きはみられない。
需要が少なく地価は下落傾向が続いている。林地は個別性が強く、取引総額も規模等により相当異なるため、需要の中
心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　四日市ＩＣや大規模住宅団地等にも近い林地地域であるが、現状では工場や住宅団地等の開発想定が現実的ではない
ため、控除法は適用していない。また、用材林の植林等も見られない地域で、収益還元法も適用しなかったが、比準価
格は、規範性の高い事例を中心に試算しており、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。以上より、比
準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 3,700 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -1.4 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直しの動きがあるが、先行きには不透明
感がある。大規模造成を要する林地地域への需要は
少なく、地価は下落傾向で推移している。

地域要因に大きな変動はない。四日市ＩＣや大規模
住宅団地等にも比較的近いが、宅地開発等の動向は
殆どみられない。需要は少なく地価は下落傾向。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較