別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 四日市 9-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 9-8 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　布生　太造   TEL.

鑑定評価額 692,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市宝町１番２ ②地積 　(㎡) 26,518   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 工場 大規模工場のほか事 務所も見られる工業 地域 北13m県道、東側道 水道、ガス、下水 海山道 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   500 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    27,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ、県道 交通 施設 海山道駅南西方 500m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地や幹線道路に近い大規模工場地で、土地利用に大きな変化はない。工場地需要の高まりから、地価水準は 上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は三重県北勢地域の工場地域及び中勢地域の大規模工場の見られる地域。規模が大きく総額が嵩むため、 需要者は全国展開する大規模法人が中心である。幹線道路や高速道路のＩＣ等との系統は良好で、物流関連も見られる 地域である。ウィズコロナの政策の経済効果もあり、臨海部に近いが、当該地域の需要も回復基調にある。類似の工場 地の取引は少なく、規模や取引事情等により、取引価格にばらつきが大きく、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　大規模工場が主体地域で、賃貸物件は見あたらず、収益価格は試算しなかった。取引は自己使用目的で行われる地域 であり、一般的に取引水準を指標として価格が形成されることから、沿岸部に近い事例を中心に広域的に収集し、求め た比準価格は、市場性を反映した価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [ 89.3] [101.0] 100 26,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三重県鉱工業生産指数は減少も、工場地需要 は地域により差はあるが、回復傾向。ＩＣ接 近等の良好な物流関連需要のある地域の需要 は堅調である。 大規模工場が立地する、熟成した臨海工業地 域で、市街地や幹線国道に近く、需要は堅調 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％