別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 四日市 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 9-7 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　中西　光男   TEL.

鑑定評価額 62,400,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市末広町１０番２外 ｢末広町２－９｣ ②地積 　(㎡) 2,427   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 第二種特別工業 (70,200) 台形 1:1 工場 中規模工場が建ち並 ぶ港に近い臨海工業 地域 東21m道路、三方路 水道、ガス、下水 四日市 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海部に小事業の倉庫、物流 工業所混在する古くからの港 湾部 街 路 ２１ｍ道路 交通 施設 四日市駅南東方 900m 法令 規制 工業 (60,200) 第二種特別工業 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海工業部を望む河畔エリア倉庫小工場混在地域で、地域の変動動向もなく、低成長の企業構成を示し弱い需給 変動がみられる。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三重県北勢地域の工業地域。需要者の中心は、四日市市内の法人及び北勢地域の交通利便性等を志向す る県内外の法人である。インターチェンジに近い等、交通利便性に着目した倉庫用地への需要は堅調であるが、臨海部 の工場主体の工業地への新規投資はやや限定的となっている。工業地の需要はさまざまな形態を有するため、需要の中 心となる価格帯も一概には見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 臨海工業地域に所在しており自社の小工場が多く、賃貸による工場経営は行われておらず、賃貸市場が形成されていな いため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が中心となっており、取引水準を指標に価格が決定される のが一般的である。以上より、市場の動向を反映し説得力に富む比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [ 90.7] [101.0] 100 25,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中部短観は連続悪化を示し、資源高円安進行 は企業競争力が低下する。四日市市の人口は 微減傾向。 臨海工業千歳運河周辺に中小倉庫、工場、プ ラント混在の工業地域であり永く継続して現 況にて推移する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -9.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +18.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％