別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 四日市 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 9-6 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬古　博之   TEL.

鑑定評価額 583,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市大治田３丁目１８１番１外 ｢大治田３－３－７１｣ ②地積 　(㎡) 24,929   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3.5 工場 大中規模の重化学工 場等の多い工業地域 西6.2m市道 水道、ガス 小古曽 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 290.0 ｍ、規模　　    23,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 路線商業地域や一般住宅地域 に隣接する工業地域 街 路 ６．２ｍ市道 交通 施設 小古曽駅東方 1.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高速道路の整備が進む県北勢内陸部に比べ選好性は低下しつつあるが土地利用は安定しており、今後とも現状の ままの推移が予測される。幹線国道に近い工業地域として、土地需要は堅調。 (3)最有効使用の判定 大中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は四日市市及び周辺市町を含めた三重県北勢・中勢の工業地域。需要者は、県内だけでなく名古屋圏 ・近畿圏に事業展開をしている企業が中心となる。高速道路インターチェンジ周辺の流通業務地への需要は強く、既成 の大中規模工業地域にあっても需要は堅調である。工業地の需要はさまざまな形態を有するため、需要の中心となる価 格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 内陸型の大中規模工業地域に所在しており、自社の工場が多く、賃貸による工場経営は行われておらず、賃貸市場が形 成されていないため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が中心となっており、取引価格の水準を指標 に価格が決定されるのが一般的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもっ て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [ 98.6] [100.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きが見られるが下振れリ スクは多い。企業の生産活動、設備投資とも 持ち直している一方、企業倒産は悪化の兆し 。 国道１号、２３号に近い工業地域であり、大 企業の業績は好調で需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％