別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 四日市 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 9-5 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　布生　太造   TEL.

鑑定評価額 177,000,000 円  １㎡当たりの価格 38,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市午起２丁目１４０１番２外 ｢午起２－５－２３｣ ②地積 　(㎡) 4,658   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 第２種特別工業 (70,200) 1:2 工場兼事務所 Ｓ3 国道沿いに中小工場 、事業所等の存する 地域 南東27m国道、北東側道 水道、下水 四日市 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫、事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     4,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 四日市駅北東方 1.7km 法令 規制 工業 (70,200) 第２種特別工業 ⑤地域要因の将 　来予測 コンビナートに近い国道２３号沿いの中小工場地域。幹線道路沿いで、高速道路ＩＣ等への接近性も良好な地域 であり、需要は堅調で、地価水準は上昇傾向が続くと予想する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は三重県北勢地域の工場地域。需要者は四日市市内の物流、製造業主とする中小法人が中心であるが、県 内外の工場事業主も含む。国道沿いで、高速ＩＣや市中心部に近く、インターチェンジに近く、立地条件は良好で、需 要は安定している。工場地の取引は少なく、取引される場合も規模や取引事情等により、取引価格にばらつきが大きく 、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の工場が主体の地域であり、工場の賃貸市場は未成熟な地域であり、賃貸収益を目的とする土地取引は見当たら ないため、収益価格は試算しなかった、一般的に取引水準を指標として価格が形成されることから、沿岸部に近い事例 から、類似性の程度に応じて求めた比準価格は、市場性を反映した価格である。市場参加者の属性を踏まえ比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [ 62.1] [101.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三重県鉱工業生産指数は減少も、工場地需要 は地域により差はあるが、回復傾向。ＩＣ接 近等の良好な物流関連需要のある地域の需要 は堅調である。 市中心部に近い幹線道路沿いで、も近く、工 場、事業所等、用途の多様性も見られる地域 で、需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -12.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％