別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 四日市 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 9-4 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　桝田　毅   TEL.

鑑定評価額 1,550,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市上海老町字東大沢１６３３番２外 ②地積 　(㎡) 68,313   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 3:1 工場 大規模工場等が建ち 並ぶ内陸型工業地域 南8m市道、東側道 水道、ガス 保々 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   400 ｍ、南     0 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 450.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    68,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 保々駅南方 1.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場を主体とする内陸型工業地域であり、利用状況に大きな変化はないと見込まれる。周辺道路網の整備 や製造業の業績回復等を受け、当面の地価動向は上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三重県内の北勢及び中勢地域における類似の工業地域を内包する圏域。主な需要者は製造や物流を担う大 企業ないし中小事業者である。陸上輸送の要である東名阪自動車道や伊勢湾岸自動車道等の高規格道路及び国道２３号 を始めとする主要一般道路とのアクセス条件が選好性を左右する大きな要素の一つであり、当該条件の良い所は需要が 高い。取引総額は画地規模等によりまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は大規模工場等が立地する内陸型の工業地域であり、自社による利用が一般的につき賃貸市場は未成熟である こと、又、新設の工業地域ではないことから、収益性や費用性に主眼を置いた価格の試算は断念したが、複数の取引事 例との比較により得られた比準価格は実証的であり、市場参加者による価格の意思決定過程とも整合している。以上か ら比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [102.9] [101.0] 100 22,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料費や輸送費等の高騰が危惧されるなか 、コロナ禍での経済環境の改善により工業地 需要は上向いており、市内工業地の地価は上 昇傾向にある。 地域要因に特段の変動はないが、高速ＩＣと の接近性を始めとする立地条件や市況の回復 等を反映して地価上昇が鮮明になってきてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％