別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 四日市 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 9-3 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　輝樹   TEL.

鑑定評価額 2,310,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市霞１丁目２３番２外 ②地積 　(㎡) 100,000   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1.5 工場 大規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ臨海工業 地域 南東9.5m道路 水道、ガス 富田浜 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   600 ｍ、南   500 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 250.0 ｍ、奥行　約　　 400.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ道路 交通 施設 富田浜駅南東方 3.0km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海型大規模工業地域として用途的に安定しており、その稀少性もあり回復傾向での推移と予測する。新型コロ ナによる影響を受けつつも、現時点では景気は持ち直しており、地価は上昇局面と予測される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的には県内工業地域一円、特に四日市市及び隣接市町の比較的規模の大きい工業地域との価格牽連性 が強い。需要者は県内又は全国展開の工業又は関連業種の法人事業者である。工業生産は諸事情の影響を受けることも 多く、新型コロナの影響は予断を許さないが、工場立地に適し、安定した一定規模の工場地の需要は堅調である。工業 地取引は規模や事情にもより、個別性が強いので、取引の中心となる価格帯は一概に見出し難いのが実状である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 臨海部の大規模工場地であるが、取引は自用目的が主体であり、工場の賃貸市場は未成熟で、また、賃貸による工場経 営は大規模な工場の実態にそぐわないため収益還元法は適用しなかった。広域的に一定規模の工業地の取引を収集し得 たので、工業地の地価はこれら取引による価格を指標に形成される側面に留意し、比準価格の規範性を重視してこれを 採用し、鑑定評価額を上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減、高齢化率は増加。新 型コロナの影響は予断を許さないが、景気は 持ち直し、工業地需要は全般に堅調である。 地域内に大きな変動要因はない。新型コロナ の影響はあるが、港に近い臨海部の大規模工 場地の希少性は優位であり、地価は上昇局面 と見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％