別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 四日市 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 9-2 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　輝樹   TEL.

鑑定評価額 33,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市富士町２５８９番 ｢富士町１－１４７｣ ②地積 　(㎡) 978   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:3 工場 中小規模の工場を主 とする工業地域 北西12m道路 水道 阿倉川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  52.0 ｍ、規模　　       980 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ道路 交通 施設 阿倉川駅南東方 1.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場地が建ち並ぶ工業地域として熟成しており、現状維持での推移と予測する。当市は県内随一の工 業都市でもあり、新型コロナの影響を受けつつも、景気は持ち直しており、地価は上昇局面と予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的には県内工業地域一円、特に四日市市及び隣接市町の工業地域との価格牽連性が強い。需要者は県 内又は全国展開の製造業関連を主体とする法人事業者である。工業生産は新型コロナのほか諸事情の影響を受けること も多いが、総じて市の基幹産業である工場地需要は持ち直しつつある。工業地取引は規模や事情にもより、個別性が強 いので、取引の中心となる価格帯は一概に見出し難いのが実状である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場地であるが、取引は自用目的が主体であり、工場の賃貸市場は未成熟なため、収益還元法は適用しなかった 。広域的に同種の比較可能な工業地の取引を収集しえたので、工業地の地価はこれら標準的な取引による価格を指標に 形成される側面に留意し、価格水準の検証に意を用いつつ、比準価格の規範性を重視してこれを採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [ 68.3] [100.0] 100 33,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減、高齢化率は増加。新 型コロナの影響は予断を許さないが、景気は 持ち直し、工業地需要は総じて回復基調にあ る。 地域内に変動はないが、立地条件の良い中小 工場・事業所等への需要は堅調であり、地価 は上昇局面にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％