別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 四日市 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 9-1 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　酌井　美江   TEL.

鑑定評価額 475,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市河原田町字松本１３１５番１外 ②地積 　(㎡) 16,453   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 第２種特別工業 (70,200) 台形 1:1.2 倉庫 Ｓ1 中小規模の倉庫等が 多い幹線道路沿いの 工業地域 南6.9m県道、三方路 水道、下水 河原田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南   300 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 118.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　    16,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．９ｍ県道 交通 施設 河原田駅北東方 700m 法令 規制 工業 (60,200) 第２種特別工業 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の倉庫等が多い工業地域で、土地利用に大きな変動はなく、今後も現状維持で推移するものと予測する 。需要は安定している地域で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は三重県北勢地域の工業地域を中心とする圏域。需要者の中心は県内外の法人事業者である。当地域は国 道２３号へのアクセスも良好で、需要は概ね安定している。景気は持ち直しの動きがみられ、生産活動や設備投資も回 復してきており、供給面での制約など先行きに不透明感はあるが、地価は上昇傾向で推移している。工場地の取引は、 画地規模等により取引総額が大きく異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　中小規模の倉庫等が多い工業地域で、自用目的の取引が中心である。貸倉庫や貸工場等は殆どなく、賃貸市場が形成 されていないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、県内北勢部の工業地域に存する規範性の高い取引事例を 適正に比準して試算しており、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。以上より、市場の実態を反映し た比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産活動や設備投資には持ち直しの動きがみ られる。三重県北勢地域は生産物流拠点とし て需要が高く、工場地の地価は上昇傾向で推 移している。 中小規模の倉庫等が多い工業地域で、地域要 因に大きな変動はない。需要は安定している 地域で、地価水準は上昇傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％