鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

四日市 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２ -509	四日市市		建付地	（　）	長方形	南西20m市道、北4m、二方路		準住居 (70,200)
b	１１２ -506	四日市市		更地	（　）	台形	北西27m国道、南10.9m、角地		準工 (70,200)
c	１１２ -502	四日市市		建付地	（　）	台形	北13.5m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	１１２ -500	四日市市		更地	（　）	不整形	南東16m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１１２ -501	四日市市		更地	（　）	不整形	南20m市道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,159	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	72,978	100 [ 140.0]	52,127	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,100
b	(　 ) 52,228	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 113.2]	46,046	100 [ 92.1]	49,996		50,000
c	(　 ) 48,196	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	50,204	100 [ 101.9]	49,268		49,300
d	(　 ) 32,051	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 72.3]	44,153	100 [ 91.2]	48,413		48,400
e	(　 ) 56,195	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	58,916	100 [ 119.7]	49,220		49,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +13.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -27.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +14.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,200 円／㎡]

四日市 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,055,560	7,398,440	25,657,120	21,518,000	4,139,120	（　0.9722） 4,024,052	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	77,385,615 円　　　　（　 15,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,000.00	Ｓ1	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	5,035 ㎡	74.0 m x 68.0 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

路線商業地域としての土地利用状況を勘案し、低層店舗（一棟貸し）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	2,000.00	100.0	2,000.00	1,524	3,048,000	5.0	15,240,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,000.00	100.0	2,000.00		3,048,000		15,240,000
								0

⑨年額支払賃料	3,048,000 円　×　12ヶ月　＝　 36,576,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,576,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,657,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,918,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,240,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 137,160 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,055,560 円　　　　（　 6,565 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１２（賃）　　　　-71	1,364 ( 1,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,397	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,530 円/㎡　月額支払賃料（　 1,524 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１１（賃）　　　　-5	1,525 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,694
c	１０８（賃）　　　　-50	1,638 ( 1,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,583

四日市 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,450,000 円	290,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,463,040 円	36,576,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,585,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,320,000 円	290,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,398,440 円　（　　　　　　 1,469 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	290,000,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,518,000 円（　　　　　 4,274 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,055,560 円
②総費用	7,398,440 円
③純収益　①－②	25,657,120 円
④建物等に帰属する純収益	21,518,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,139,120 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,024,052 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 799 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,385,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
四日市 5-25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四日市 5-25

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　吉川　輝樹

TEL.

鑑定評価額

248,000,000 円

１㎡当たりの価格

49,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四日市市日永東３丁目１８１７番１外｢日永東３－２－６０｣				②地積　(㎡)	5,035 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1	店舗兼倉庫Ｓ2	営業所、店舗、倉庫等が混在する路線商業地域	北東19m市道	水道、ガス、下水	南日永 930m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 160 ｍ、南 0 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層事業所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 75.0 ｍ、奥行　約　　 68.0 ｍ、規模　　 5,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

倉庫等も混在する用途系統の
幹線沿いの業務地域

街

路

１９ｍ市道

交通

施設

南日永駅東方

930m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線沿いに倉庫等も混在する用途傾向のため、繁華性にやや劣る地域で、将来的には用途変更の可能性もあると
予測する。景気は持ち直しているが、新型コロナの影響は先行き不透明、地価は横ばいでの推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事業所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、四日市市及び周辺市町の商業地域一円、特に四日市市中南部の路線商業地との価格牽連性が強い
。需要者の中心は県内外で展開している事業者又は法人である。旧来より倉庫等の業務要因も混在しているため、商業
ポテンシャルはやや劣り、新型コロナ感染症拡大の影響もあり、地価は停滞感を伴っている。取引は規模や事情により
異なるので、中心となる価格帯は、見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には収益物件も見られるが、賃料が硬直的で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は取引
ベ－スに比し低位に求められたと分析する。比準価格は、類似性ある路線商業地の取引事例を中心に、要因比較を行っ
たもので実証的で規範性は高い。市場でも実際の取引価格水準からのアプロ－チは説得力がある。したがって、比準価
格を重視し、収益価格は参考とし、かつ、代表標準地との比較検討を経て、鑑定評価額を上記と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　四日市 5-23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[146.3]

[100.0]
100

49,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

四日市市の人口は微減、高齢化率は増加。コ
ロナ禍で市況は予断を許さないが、持ち直し
機運もあり、不動産市場は選好度により二極
化している。

地域内に大きな変動要因はない。当地域の業
務用途混在性は路線商業地域としては繁華性
に劣り、需要は弱含み、地価は横ばい局面と
分析される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

四日市 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２ -1	四日市市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１１２ -502	四日市市		建付地	（　）	台形	北13.5m県道、中間画地		準工 (60,200)
c	１１２ -506	四日市市		更地	（　）	台形	北西27m国道、南10.9m、角地		準工 (70,200)
d	１０２ -42	四日市市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,451	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	41,527	100 [ 85.7]	48,456	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,500
b	(　 ) 48,196	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	50,204	100 [ 101.9]	49,268		49,300
c	(　 ) 52,228	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 113.2]	46,046	100 [ 95.4]	48,266		48,300
d	(　 ) 49,298	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,249	100 [ 89.5]	55,027		55,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +13.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,200 円／㎡]

四日市 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,142,320	7,402,280	25,740,040	21,518,000	4,222,040	（　0.9722） 4,104,667	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	78,935,904 円　　　　（　 15,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,000.00	Ｓ1	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	5,035 ㎡	74.0 m x 68.0 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

比較的安定した規模であるので、周辺の土地利用等から実需要が期待できる一棟貸しの平家建貸家店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	2,000.00	100.0	2,000.00	1,528	3,056,000	5.0	15,280,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,000.00	100.0	2,000.00		3,056,000		15,280,000
								0

⑨年額支払賃料	3,056,000 円　×　12ヶ月　＝　 36,672,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,672,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,667,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,004,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,280,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 137,520 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,142,320 円　　　　（　 6,582 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０７（賃）　　　　-1	2,476 ( 2,464)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	1,738	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,534 円/㎡　月額支払賃料（　 1,528 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３（賃）　　　　-1	2,042 ( 2,037)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,626
c	１１１（賃）　　　　-8	1,598 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,476

四日市 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,450,000 円	290,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,466,880 円	36,672,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,585,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,320,000 円	290,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,402,280 円　（　　　　　　 1,470 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	290,000,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,518,000 円（　　　　　 4,274 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,142,320 円
②総費用	7,402,280 円
③純収益　①－②	25,740,040 円
④建物等に帰属する純収益	21,518,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,222,040 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,104,667 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 815 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,935,904 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,700 円／㎡）