鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

四日市 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２ -508	四日市市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西27m市道、北西6.5m、角地		近商 (100,200)
b	１０９ -1	四日市市		更地	（　）	不整形	南東27m国道、北東2m、角地		近商沿道地区計画 (90,200)
c	１０９ -39	四日市市		更地	（　）	不整形	南西27m国道、南東27m、角地		近商沿道地区計画 (100,200)
d	１１２ -500	四日市市		更地	（　）	不整形	南東16m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１１２ -506	四日市市		更地	（　）	台形	北西27m国道、南10.9m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,895	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	44,015	100 [ 91.9]	47,894	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,900
b	(　 ) 30,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	31,979	100 [ 69.2]	46,212		46,200
c	(　 ) 42,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,404	100 [ 86.5]	49,022		49,000
d	(　 ) 32,051	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 72.3]	44,153	100 [ 88.5]	49,890		49,900
e	(　 ) 52,228	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 113.2]	46,046	100 [ 93.5]	49,247		49,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -37.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -19.6
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -27.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +13.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,000 円／㎡]

四日市 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,906,124	5,120,464	18,785,660	17,808,000	977,660	（　0.9722） 950,481	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	18,278,481 円　　　　（　 11,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	550.00	Ｓ3	1,650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,589 ㎡	40.0 m x 43.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸店舗、２～３階共同住宅２ＬＤＫファミリータイプ（平均５５㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	550.00	100.0	550.00	1,550	852,500	10.0	8,525,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	550.00	100.0	550.00	1,163	639,650	2.0	1,279,300
							2.0	1,279,300
～

～

～

計		1,650.00	100.0	1,650.00		2,131,800		11,083,600
								2,558,600

⑨年額支払賃料	2,131,800 円　×　12ヶ月　＝　 25,581,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,581,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,558,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,023,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,083,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 99,752 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,558,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 782,932 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,906,124 円　　　　（　 15,045 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５（賃）　　　　-1	1,337 ( 1,334)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,224	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,231 円/㎡　月額支払賃料（　 1,163 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０８（賃）　　　　-50	1,638 ( 1,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,300
c	１１３（賃）　　　　-3	1,593 ( 1,547)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,290

四日市 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,200,000 円	240,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,023,264 円	25,581,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 497,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,920,000 円	240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,120,464 円　（　　　　　　 3,222 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	240,000,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 1,650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,808,000 円（　　　　　 11,207 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,906,124 円
②総費用	5,120,464 円
③純収益　①－②	18,785,660 円
④建物等に帰属する純収益	17,808,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	977,660 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	950,481 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 598 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,278,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
四日市 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四日市 5-22

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　吉川　輝樹

TEL.

鑑定評価額

77,900,000 円

１㎡当たりの価格

49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四日市市白須賀１丁目２０６９番１外｢白須賀１－１２－２｣				②地積　(㎡)	1,589 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 1:1	事務所兼倉庫Ｓ3	営業所、店舗のほか住宅も混在する商業地域	南10m市道	水道、下水	霞ヶ浦 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

国道背後の業務系商業地域

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

霞ヶ浦駅南東方

850m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大規模工業地に近い主要道路沿いに、主に業務系統の土地利用がされているが、最近では住宅系の土地利用も見
られる。地域は用途の多様性も相俟って地価は緩やかに回復しつつある。

(3)最有効使用の判定

店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、四日市市内の商業地域一円、特に市北部の路線商業地や業務系統地域との価格牽連性が強い。需
要者の中心は県内外で展開している事業者又は法人である。旧来より工業系の業務要因も混在しているため、商業ポテ
ンシャルはやや劣る。今後は用途変更等の地域の変化に予断を許さないと見られる。取引は規模や事情により異なるの
で、中心となる価格帯は、見出し難いのが実状である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は業務系統の商業地域で、自用の事業所・事務所が多く、新規の賃貸経営を目的とした土地取引は希薄で、賃
料は硬直的で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は取引ベ－スに比し低位に求められたと考
える。比準価格は、類似性ある商業地の取引事例に基礎を置き、実証的で規範性があると認めた。したがって、比準価
格を重視し、収益価格は参考とし、かつ、代表標準地との比較検討を経て、鑑定評価額を上記と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　四日市 5-23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[148.0]

[100.0]
100

48,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

四日市市の人口は横ばい、老齢人口は増加。
景気は持ち直している。不動産市場も利便性
の良い物件を中心に回復基調にある。

地域内に大きな変動要因はないが、準工業系
の用途性など選好性に優り、地価はやや持ち
直しつつある局面と分析される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

四日市 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１ -15	四日市市		更地	（　）	ほぼ台形	南東10.4m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１１２ -501	四日市市		更地	（　）	不整形	南20m市道、中間画地		準住居 (60,200)
c	１０９ -32	四日市市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、北東4.5m、角地		近商 (100,200)
d	１０２ -508	四日市市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西27m市道、北西6.5m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,593	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,682	100 [ 100.6]	44,416	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,400
b	(　 ) 56,195	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	58,916	100 [ 116.6]	50,528		50,500
c	(　 ) 46,132	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	44,788	100 [ 92.6]	48,367		48,400
d	(　 ) 44,895	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	44,015	100 [ 91.9]	47,894		47,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,000 円／㎡]

四日市 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,892,858	5,119,408	18,773,450	17,808,000	965,450	（　0.9722） 938,610	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	18,050,192 円　　　　（　 11,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	550.00	Ｓ3	1,650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,589 ㎡	40.0 m x 43.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～３階はファミリ－タイプの共同住宅（平均５５㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段方式のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	550.00	100.0	550.00	1,510	830,500	10.0	8,305,000
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	550.00	100.0	550.00	1,181	649,550	2.0	1,299,100
							2.0	1,299,100
3～ 3	共同住宅	550.00	100.0	550.00	1,181	649,550	2.0	1,299,100
							2.0	1,299,100
～

～

計		1,650.00	100.0	1,650.00		2,129,600		10,903,200
								2,598,200

⑨年額支払賃料	2,129,600 円　×　12ヶ月　＝　 25,555,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,555,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,555,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,999,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,903,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 98,129 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,598,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 795,049 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,892,858 円　　　　（　 15,036 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４（賃）　　　　-51	1,283 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,258	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,250 円/㎡　月額支払賃料（　 1,181 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４（賃）　　　　-50	1,174 ( 1,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,231
c	１０９（賃）　　　　-4	1,513 ( 1,473)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,274

四日市 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,200,000 円	240,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,022,208 円	25,555,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 497,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,920,000 円	240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,119,408 円　（　　　　　　 3,222 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	240,000,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 1,650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,808,000 円（　　　　　 11,207 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,892,858 円
②総費用	5,119,408 円
③純収益　①－②	18,773,450 円
④建物等に帰属する純収益	17,808,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	965,450 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	938,610 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 591 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,050,192 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,400 円／㎡）