鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

四日市 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４ -510	四日市市		更地	（　）	台形	北西36m国道、北東5.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	１０３ -501	四日市市		更地	（　）	ほぼ整形	北東18m市道、中間画地		準住居 (60,200)
c	１０４ -15	四日市市		建付地	（　）	長方形	北東70m市道、北西7.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	１０１ -501	四日市市		更地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e	１０４ -513	四日市市		更地	（　）	台形	西6m市道、北東4.6m、角地		準工第一種特別工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,622	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	109,801	100 [ 113.2]	96,997	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 75,187	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,187	100 [ 77.8]	96,641		101,000
c	(　 ) 136,827	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	131,224	100 [ 137.5]	95,436		100,000
d	(　 ) 54,908	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	64,856	100 [ 68.0]	95,376		100,000
e	(　 ) 91,241	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	88,670	100 [ 94.3]	94,030		98,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +13.5
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -4.5
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,900 円／㎡]

四日市 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,386,034	1,680,155	5,705,879	3,880,660	1,825,219	（　0.9722） 1,774,478	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	34,124,577 円　　　　（　 38,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	360.00	Ｓ1	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	899 ㎡	37.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平屋建店舗一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	360.00	100.0	360.00	1,884	678,240	10.0	6,782,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		678,240		6,782,400
								0

⑨年額支払賃料	678,240 円　×　12ヶ月　＝　 8,138,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,138,880 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 813,888 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,324,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,782,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,042 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,386,034 円　　　　（　 8,216 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０８（賃）　　　　-50	1,638 ( 1,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [109.0]	100 [ 80.0]	2,087	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,884 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１２（賃）　　　　-71	1,364 ( 1,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,833
c	１１５（賃）　　　　-51	1,184 ( 1,181)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,780

四日市 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	261,500 円	52,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	325,555 円	8,138,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 570,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 418,400 円	52,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	52,300 円	52,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,300 円	52,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,680,155 円　（　　　　　　 1,869 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,300,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,880,660 円（　　　　　 4,317 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,386,034 円
②総費用	1,680,155 円
③純収益　①－②	5,705,879 円
④建物等に帰属する純収益	3,880,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,825,219 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,774,478 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,974 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,124,577 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
四日市 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四日市 5-20

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　佐々木　勝己

TEL.

鑑定評価額

89,500,000 円

１㎡当たりの価格

99,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四日市市城東町８１７番２外｢城東町４－１２｣				②地積　(㎡)	899 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1.5:1	店舗Ｓ1	中規模店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北西16m市道、北東側道	水道、ガス、下水	近鉄四日市 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 37.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 895 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

近鉄四日市駅西方

1.3km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部に近い車両交通量の多い路線商業地域で繁華性は高い。新型コロナの影響で一時需要の停滞が見られた
が繁華性は維持されており、近時の行動制限緩和と相俟って、地価も当面上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 99,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、四日市市及び周辺市町の商業地域で、特に路線商業地域とは強い代替性が認められる。需要者は圏域内
の中小事業者、ロードサイド主体で事業展開する法人が中心である。近年、市中心部に近い路線商業地では、店舗の入
れ替えや新規立地も見られ成熟度を増している。新型コロナの影響下でも繁華性は維持されており、需要は底堅い。取
引価格は画地規模等も様々で、業態・属性によってまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模店舗等が建ち並ぶ路線商業地にあるが、自用の店舗等が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されてい
ないので、収益価格は低位に試算された。自己使用目的の取引が大半であり、市場参加者は投資採算性よりも周辺の取
引価格を指標に価格水準を決定していると判断されるので、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし
て鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　四日市 5-23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 75.9]

[105.0]
100

99,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の持ち直しや行動制限緩和の動きにより
商業地の繁華性は回復傾向にある。需給は中
心商業地及びその周辺部を基点に広範に戻り
つつある。

市中心部に近い路線商業地域であり、新型コ
ロナの影響で一時需要は停滞したが、繁華性
は維持されるなど需要は回復傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

四日市 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４ -510	四日市市		更地	（　）	台形	北西36m国道、北東5.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	１０４ -514	四日市市		更地	（　）	長方形	南東36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	１０３ -501	四日市市		更地	（　）	ほぼ整形	北東18m市道、中間画地		準住居 (60,200)
d	１０４ -513	四日市市		更地	（　）	台形	西6m市道、北東4.6m、角地		準工第一種特別工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,622	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	109,801	100 [ 115.0]	95,479	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 131,449	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	132,501	100 [ 126.2]	104,993		110,000
c	(　 ) 75,187	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,187	100 [ 77.8]	96,641		101,000
d	(　 ) 91,241	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	88,670	100 [ 94.7]	93,633		98,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,500 円／㎡]

四日市 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,386,034	1,680,155	5,705,879	3,880,660	1,825,219	（　0.9722） 1,774,478	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	34,124,577 円　　　　（　 38,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	360.00	Ｓ1	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	899 ㎡	37.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

路線商業地域としての土地利用状況を勘案し、低層店舗（一棟貸し）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	360.00	100.0	360.00	1,884	678,240	10.0	6,782,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		678,240		6,782,400
								0

⑨年額支払賃料	678,240 円　×　12ヶ月　＝　 8,138,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,138,880 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 813,888 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,324,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,782,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,042 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,386,034 円　　　　（　 8,216 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１１（賃）　　　　-6	1,880 ( 1,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,043	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,884 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３（賃）　　　　-1	2,042 ( 2,037)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,196
c	１０７（賃）　　　　-52	1,644 ( 1,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,768

四日市 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	261,500 円	52,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	325,555 円	8,138,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 570,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 418,400 円	52,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	52,300 円	52,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,300 円	52,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,680,155 円　（　　　　　　 1,869 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,300,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,880,660 円（　　　　　 4,317 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,386,034 円
②総費用	1,680,155 円
③純収益　①－②	5,705,879 円
④建物等に帰属する純収益	3,880,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,825,219 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,774,478 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,974 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,124,577 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,000 円／㎡）