鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

四日市 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２ -507	四日市市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西15m市道、南西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	１０４ -15	四日市市		建付地	（　）	長方形	北東70m市道、北西7.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	１０４ -17	四日市市		貸家建付地	（　）	不整形	北東8m市道、北西3.3m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,480)
d	１０４ -517	四日市市		貸家建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	１０９ -30	四日市市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,290	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	91,026	100 [ 112.4]	80,984	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,000
b	(　 ) 136,827	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	131,224	100 [ 158.3]	82,896		82,900
c	(　 ) 93,478	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	101,828	100 [ 125.6]	81,073		81,100
d	(　 ) 80,713	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,924	100 [ 100.0]	81,924		81,900
e	(　 ) 81,716	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	79,574	100 [ 98.9]	80,459		80,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +16.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,700 円／㎡]

四日市 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,232,819	1,121,648	4,111,171	3,880,660	230,511	（　0.9722） 224,103	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,309,673 円　　　　（　 20,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	206 ㎡	13.0 m x 15.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～３階事務所、いずれもフロア貸しを想定

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	80.0	96.00	1,854	177,984	10.0	1,779,840
							0.0	0
2～ 3	事務所	120.00	85.0	102.00	1,483	151,266	10.0	1,512,660
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	83.3	300.00		480,516		4,805,160
								0

⑨年額支払賃料	480,516 円　×　12ヶ月　＝　 5,766,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,766,192 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 576,619 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,189,573 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,805,160 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,246 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,232,819 円　　　　（　 25,402 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０８（賃）　　　　-50	1,638 ( 1,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,517	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,495 円/㎡　月額支払賃料（　 1,483 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１２（賃）　　　　-69	1,937 ( 1,879)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,488
c	１１３（賃）　　　　-3	1,593 ( 1,547)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,497

四日市 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	261,500 円	52,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	230,648 円	5,766,192　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 418,400 円	52,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	52,300 円	52,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,300 円	52,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,121,648 円　（　　　　　　 5,445 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,300,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,880,660 円（　　　　　 18,838 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,232,819 円
②総費用	1,121,648 円
③純収益　①－②	4,111,171 円
④建物等に帰属する純収益	3,880,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	230,511 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	224,103 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,088 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,309,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
四日市 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四日市 5-18

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　吉川　輝樹

TEL.

鑑定評価額

16,800,000 円

１㎡当たりの価格

81,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四日市市鵜の森１丁目１３０番２外｢鵜の森１－８－１３｣				②地積　(㎡)	206 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.2	事務所兼住宅Ｓ3	店舗や事務所が多く見られる既成商業地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	近鉄四日市 580m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

近鉄四日市駅南西方

580m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部の利便性の高い商業地域で、土地利用の多様性を包含して商業地需要は堅調であり、現状を維持して推
移するものと予測する。新型コロナの影響の不透明感は否めないが、地価は上昇傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、四日市市内の商業地域一円、特に近鉄四日市駅周辺の商業地との価格牽連性が強い。需要者の中
心は県内外の事業者又は法人である。新型コロナの影響は予断を許さないが、利便性に富み、様々な土地利用の可能性
を内包する駅周辺の商業地域は、経済の持ち直し機運もあり、需要は回復基調にある。取引価格は規模などの個性や事
情によりまちまちであり、中心となる価格帯は、一概には見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一定の品等形成された商業地域で、自用の店舗・事務所が多く、自己利用取引が中心で、土地価格に見合う
賃料水準が形成されていない。比準価格は、類似性ある商業地の取引事例に基礎を置き、実証的で規範性があると認め
た。収益価格は賃料水準に限界や遅効性があり、取引ベ－スに比し低位に求められたと分析する。したがって、比準価
格を重視し、収益価格は参考とし、かつ、代表標準地との比較検討を経て、鑑定評価額を上記と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　四日市 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,400 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[112.5]

[100.0]
100

81,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

四日市市の人口は微減、老齢人口は増加。コ
ロナ禍で市況は予断を許さないが、持ち直し
機運もあり、不動産市場は選好度により二極
化している。

地域内に大きな変動要因はない。市中心部の
利便性の高い地域を中心に、選好に優り需要
は堅調で、地価は上昇局面が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

四日市 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４ -508	四日市市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	１０４ -517	四日市市		貸家建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１０４ -522	四日市市		更地	（　）	ほぼ台形	北東7.9m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１０２ -507	四日市市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西15m市道、南西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,507	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,734	100 [ 91.9]	82,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,400
b	(　 ) 80,713	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,924	100 [ 100.0]	81,924		81,900
c	(　 ) 88,235	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.7]	91,611	100 [ 99.6]	91,979		92,000
d	(　 ) 93,290	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	91,026	100 [ 112.4]	80,984		81,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,600 円／㎡]

四日市 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,241,444	1,122,028	4,119,416	3,880,660	238,756	（　0.9722） 232,119	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,463,827 円　　　　（　 21,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	206 ㎡	13.0 m x 15.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の利用形態に鑑み、１階店舗、２～３階事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

地域の標準的な共用部分を想定し査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	80.0	96.00	1,790	171,840	10.0	1,718,400
							0.0	0
2～ 3	事務所	120.00	85.0	102.00	1,517	154,734	10.0	1,547,340
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	83.3	300.00		481,308		4,813,080
								0

⑨年額支払賃料	481,308 円　×　12ヶ月　＝　 5,775,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,775,696 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 577,570 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,198,126 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,813,080 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,318 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,241,444 円　　　　（　 25,444 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１１（賃）　　　　-7	1,469 ( 1,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,554	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,530 円/㎡　月額支払賃料（　 1,517 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１３（賃）　　　　-3	1,593 ( 1,547)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,628
c	１１１（賃）　　　　-53	1,300 ( 1,237)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,520

四日市 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	261,500 円	52,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	231,028 円	5,775,696　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 418,400 円	52,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	52,300 円	52,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,300 円	52,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,122,028 円　（　　　　　　 5,447 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,300,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,880,660 円（　　　　　 18,838 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,241,444 円
②総費用	1,122,028 円
③純収益　①－②	4,119,416 円
④建物等に帰属する純収益	3,880,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	238,756 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	232,119 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,127 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,463,827 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,700 円／㎡）