鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

四日市 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０９ -20	四日市市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、南西6m、二方路		近商 (90,200)
b	１１０ -8	桑名市		更地	（　）	不整形	南14.5m国道、中間画地		近商 (80,200)
c	１０４ -17	四日市市		貸家建付地	（　）	不整形	北東8m市道、北西3.3m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,480)
d	１０４ -1	四日市市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、北東4m、角地		準工第一種特別工業 (60,200)
e	１０２ -507	四日市市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西15m市道、南西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,501	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	91,943	100 [ 99.6]	92,312	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,300
b	(　 ) 62,309	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	69,371	100 [ 78.7]	88,146		88,100
c	(　 ) 93,478	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	101,828	100 [ 113.8]	89,480		89,500
d	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	97,087	100 [ 103.5]	93,804		93,800
e	(　 ) 93,290	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	91,026	100 [ 97.6]	93,264		93,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +8.7
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -18.7
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +16.1
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +16.2
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +0.4
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,400 円／㎡]

四日市 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,295,936	1,766,861	6,529,075	6,284,060	245,015	（　0.9466） 231,931	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,460,212 円　　　　（　 28,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	ＲＣ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	156 ㎡	9.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離： 57.0 ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しによる地上４階建の店舗・事務所ビルを想定

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

地域内において標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	70.0	77.00	2,690	207,130	10.0	2,071,300
							0.0	0
2～ 4	事務所	110.00	80.0	88.00	2,101	184,888	10.0	1,848,880
							0.0	0
～

～

～

計		440.00	77.5	341.00		761,794		7,617,940
								0

⑨年額支払賃料	761,794 円　×　12ヶ月　＝　 9,141,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 341.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,141,528 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 914,153 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,227,375 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,617,940 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,561 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,295,936 円　　　　（　 53,179 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４（賃）　　　　-4	2,180 ( 2,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,202	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,119 円/㎡　月額支払賃料（　 2,101 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０７（賃）　　　　-50	3,184 ( 3,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [157.0]	100 [100.0]	2,181
c	１１１（賃）　　　　-7	1,469 ( 1,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,082

四日市 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	437,000 円	87,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	365,661 円	9,141,528　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 699,200 円	87,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	87,400 円	87,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,400 円	87,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,766,861 円　（　　　　　　 11,326 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,400,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,284,060 円（　　　　　 40,282 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,295,936 円
②総費用	1,766,861 円
③純収益　①－②	6,529,075 円
④建物等に帰属する純収益	6,284,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	245,015 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	231,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,487 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,460,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
四日市 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四日市 5-11

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　桝田　毅

TEL.

鑑定評価額

14,300,000 円

１㎡当たりの価格

91,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四日市市諏訪町１１５番外｢諏訪町５－１７｣				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ5	小売店舗、飲食店が多い国道１号背後の商業地域	東8m市道	水道、ガス、下水	近鉄四日市 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 155 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小規模画地が集まる一角にあ
って、周辺にはマンションや
駐車場が見られる

街

路

８ｍ市道

交通

施設

近鉄四日市駅東方

500m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

高度利用等による発展期待が潜在的に高い立地ながら、現状は小画地主体で中低層建物が多く、当面は現状推移
と見込まれる。地価動向は緩やかな経済情勢の回復等から上向きと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は四日市市の中心市街を形成する普通商業地域（高地価帯に属する近鉄四日市駅至近地等を除く）とその周
辺商業地域を含む圏域。主な需要者は地元事業者やより広域的に事業展開を行う法人であるが、マンション適地にあっ
ては開発業者の参入も見込まれる。新型コロナ感染予防の行動制限がなくなり、消費行動に持ち直しの動きも見られる
なか、需要は回復傾向にある。中心となる価格帯は画地規模により総額の振れが大きい等から一概には把握が難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域やその周辺ではテナントビルやコインパーキングといった収益物件が見られる一方、自用物件も一定数存在し
ており、又、現状の商業用建物の多くは中低層に止まり、高度利用を指向する所定の容積率を十分消化し切れていない
ため、収益価格は低位に求まったものと思料する。よって、複数の取引事例との比較により得られた実証的且つ信頼度
の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　四日市 5-13                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     90,800 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近鉄四日市駅前のバスターミナル整備事業等
に向けた期待から、中心商業地の地価上昇が
鮮明化してきており、周辺商業地への波及の
動きも見られる。

近隣地域に隣接する一画ではマンション建設
が進められているが、地域要因そのものに特
段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

+0.7 ％

３　試算価格算定内訳

四日市 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４ -15	四日市市		建付地	（　）	長方形	北東70m市道、北西7.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	１０４ -17	四日市市		貸家建付地	（　）	不整形	北東8m市道、北西3.3m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,480)
c	１０４ -510	四日市市		更地	（　）	台形	北西36m国道、北東5.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	１０４ -517	四日市市		貸家建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,827	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	131,224	100 [ 142.8]	91,894	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,900
b	(　 ) 93,478	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	101,828	100 [ 111.7]	91,162		91,200
c	(　 ) 107,622	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	109,801	100 [ 117.3]	93,607		93,600
d	(　 ) 80,713	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,924	100 [ 89.3]	91,740		91,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,400 円／㎡]

四日市 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあって、再調達原価を適切に求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,303,843	1,767,210	6,536,633	6,284,060	252,573	（　0.9466） 239,086	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,597,808 円　　　　（　 29,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	ＲＣ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	156 ㎡	9.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離： 57.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～４階を事務所とする建物（各フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

地域における標準的な共用部分を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	70.0	77.00	2,600	200,200	10.0	2,002,000
							0.0	0
2～ 4	事務所	110.00	80.0	88.00	2,130	187,440	10.0	1,874,400
							0.0	0
～

～

～

計		440.00	77.5	341.00		762,520		7,625,200
								0

⑨年額支払賃料	762,520 円　×　12ヶ月　＝　 9,150,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 341.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,150,240 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 915,024 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,235,216 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,625,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,627 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,303,843 円　　　　（　 53,230 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４（賃）　　　　-4	2,180 ( 2,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,472	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,148 円/㎡　月額支払賃料（　 2,130 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１１（賃）　　　　-7	1,469 ( 1,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,899
c	１０８（賃）　　　　-51	1,593 ( 1,547)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,967

四日市 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	437,000 円	87,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	366,010 円	9,150,240　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 699,200 円	87,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	87,400 円	87,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,400 円	87,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,767,210 円　（　　　　　　 11,328 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,400,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,284,060 円（　　　　　 40,282 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,303,843 円
②総費用	1,767,210 円
③純収益　①－②	6,536,633 円
④建物等に帰属する純収益	6,284,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	252,573 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	239,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,533 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,597,808 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,500 円／㎡）