鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

四日市 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４ -508	四日市市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	１０４ -517	四日市市		貸家建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１０４ -17	四日市市		貸家建付地	（　）	不整形	北東8m市道、北西3.3m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,480)
d	１０４ -510	四日市市		更地	（　）	台形	北西36m国道、北東5.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	１０４ -513	四日市市		更地	（　）	台形	西6m市道、北東4.6m、角地		準工第一種特別工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,507	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,734	100 [ 105.1]	72,059	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,100
b	(　 ) 80,713	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,924	100 [ 112.8]	72,628		72,600
c	(　 ) 93,478	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	101,828	100 [ 140.1]	72,682		72,700
d	(　 ) 107,622	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	109,801	100 [ 147.6]	74,391		74,400
e	(　 ) 91,241	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	88,670	100 [ 124.2]	71,393		71,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +36.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +42.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,600 円／㎡]

四日市 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,116,223	656,057	2,460,166	2,359,560	100,606	（　0.9722） 97,809	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,880,942 円　　　　（　 19,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	73.00	Ｓ3	219.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	99 ㎡	5.5 m x 18.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２～３階は共同住宅で平均専有面積は３２．８５㎡を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

内階段、廊下等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	73.00	85.0	62.05	1,700	105,485	10.0	1,054,850
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	73.00	90.0	65.70	1,310	86,067	2.0	172,134
							2.0	172,134
～

～

～

計		219.00	88.3	193.45		277,619		1,399,118
								344,268

⑨年額支払賃料	277,619 円　×　12ヶ月　＝　 3,331,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 193.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,331,428 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 333,143 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,998,285 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,399,118 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,592 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 344,268 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 105,346 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,116,223 円　　　　（　 31,477 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１２（賃）　　　　-68	1,195 ( 1,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,398	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,386 円/㎡　月額支払賃料（　 1,310 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１２（賃）　　　　-57	1,887 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [134.0]	100 [100.0]	1,408
c	１０７（賃）　　　　-5	1,400 ( 1,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,359

四日市 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,000 円	31,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	133,257 円	3,331,428　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 254,400 円	31,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 656,057 円　（　　　　　　 6,627 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,800,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 219.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,359,560 円（　　　　　 23,834 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,116,223 円
②総費用	656,057 円
③純収益　①－②	2,460,166 円
④建物等に帰属する純収益	2,359,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	100,606 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	97,809 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 988 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,880,942 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
四日市 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四日市 5-4

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　瀬古　博之

TEL.

鑑定評価額

7,200,000 円

１㎡当たりの価格

72,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四日市市中部１１２番｢中部６－１５｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:3.5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、一般住宅等が混在する既成商業地域	東8m市道	水道、ガス、下水	近鉄四日市 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 0 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

近鉄四日市駅北東方

750m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は市中心部の既成商業地域で、周辺では分譲マンションの建設も見られるが、当面は現状のまま推移す
るものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は四日市市及び隣接市町の商業地域の圏域で、需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者及び
三重県北勢地域の法人企業である。近鉄四日市駅周辺のマンション用地への需要は継続しており、新型コロナの影響が
薄れ、飲食・宿泊業等を主体とする商業地域への需要も回復傾向にある。取引総額は規模により相当異なり市場での需
要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近鉄四日市駅に近い小売店舗、一般住宅等が混在する既成商業地域であり、自用目的の取引が中心で、賃貸物件も見ら
れるが賃貸目的の取引は十分に成熟していないため収益価格は低位に求められた。比準価格は四日市市内の商業地の取
引事例から求めたもので、市場の特性を十分に反映した実証的価格である。よって信頼性のある取引事例により求めた
比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　四日市 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,400 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[125.0]

[100.0]
100

73,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直しの動きが見られるが下振れリ
スクは多い。個人消費も一部で持ち直し。商
業地に対する投資マインドは回復している。

商住混在地域で繁華性はやや劣るが、周辺で
分譲マンションの開発が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

四日市 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２ -512	四日市市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、北2.5m、角地		準工 (70,200)
b	１０４ -22	四日市市		更地	（　）	台形	北西4.7m市道、中間画地		準工第一種特別工業 (60,200)
c	１０９ -39	四日市市		更地	（　）	不整形	南西27m国道、南東27m、角地		近商沿道地区計画 (100,200)
d	１０４ -522	四日市市		更地	（　）	ほぼ台形	北東7.9m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,620	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	56,547	100 [ 77.1]	73,342	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,300
b	(　 ) 56,569	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	57,723	100 [ 78.4]	73,626		73,600
c	(　 ) 42,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,404	100 [ 60.3]	70,322		70,300
d	(　 ) 88,235	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.7]	91,611	100 [ 94.9]	96,534		96,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,700 円／㎡]

四日市 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,120,726	656,246	2,464,480	2,359,560	104,920	（　0.9722） 102,003	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,961,596 円　　　　（　 19,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	73.00	Ｓ3	219.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	99 ㎡	5.5 m x 18.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２～３階共同住宅で平均専有面積は３２．８５㎡を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

内階段、廊下等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	73.00	85.0	62.05	1,700	105,485	10.0	1,054,850
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	73.00	90.0	65.70	1,313	86,264	2.0	172,528
							2.0	172,528
～

～

～

計		219.00	88.3	193.45		278,013		1,399,906
								345,056

⑨年額支払賃料	278,013 円　×　12ヶ月　＝　 3,336,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 193.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,336,156 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 333,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,002,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,399,906 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,599 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 345,056 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 105,587 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,120,726 円　　　　（　 31,522 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１２（賃）　　　　-51	1,253 ( 1,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,347	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,390 円/㎡　月額支払賃料（　 1,313 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１２（賃）　　　　-52	1,235 ( 1,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,415
c	１０８（賃）　　　　-4	1,123 ( 1,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,348

四日市 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,000 円	31,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	133,446 円	3,336,156　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 254,400 円	31,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 656,246 円　（　　　　　　 6,629 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,800,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 219.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,359,560 円（　　　　　 23,834 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,120,726 円
②総費用	656,246 円
③純収益　①－②	2,464,480 円
④建物等に帰属する純収益	2,359,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	104,920 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	102,003 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,030 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,961,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,800 円／㎡）