別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
四日市 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 3-1 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅和   TEL. 
鑑定評価額 6,850,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 四日市市河原田町字福角４１６番
 ②地積(㎡) 527  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.5		 田 農地の中に一般住宅等が見られる地域 南東2.8m未舗装市道 河原田

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   80 ｍ、西   70 ｍ、南   50 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 田地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   18.0 ｍ、奥行　約　　   29.0 ｍ、規模　　        530 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ２．８ｍ市道 交通

施設		 河原田駅北方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺地域において、農地を造成後、戸建分譲用地とする小規模開発が進行している。当該地域においても当面急
速な変化は見込まれないが、将来的には宅地開発が行われるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後・造成後は戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     13,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      9,930 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、四日市市のほか周辺市町の市街化区域に所在する宅地見込地地域である。需要者の中心は当該圏域内の
中小開発分譲業者と判断される。周辺に中小規模工場・倉庫などがあり、これらに勤務するエンドユーザーである個人
の一定の需要が見込まれるが、新規の宅地分譲が多く見られ、需給関係はやや供給過多の状態が続いている。素地の状
況や規模に応じて取引価格は様々であり、需要の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を適正に比準し試算しており、市場の実態を反映した価格が求め
られた。一方、控除後価格は宅地開発業者の投資採算性に基づいた価格であるが、開発計画や造成工事等に想定要素を
内包するため相対的に信頼性が劣る。よって、控除後価格は参考にとどめ、同一需給圏内にある桑名市の標準地３－１
との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　桑名 3-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     14,600 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[112.7]		 [100.0]
100
     13,000 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     13,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.8 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 市人口は微減、高齢化率は上昇傾向で推移。住宅市
場は沿岸部や集落地域で回復の遅れが見られるもの
の、需要は総じて堅調で持ち直しの動きが続く。

周辺では小規模宅地開発が見られるが、当該地域に
おいて、地域要因に大きな変動は認められない。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   -2.0

環境　　　　　　　　　  +15.0

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 四日市 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１２

-505		 四日市市 田   長方形 南西2.9m市道
、北西1.8m、
角地

１住居

(60,160)
b １０８

-500		 四日市市 田   長方形 東3.3m市道、
中間画地

１中専

(60,200)
c １１２

-30		 四日市市 雑種地   長方形 西10m市道、
中間画地

１低専
都市計画公園
(50,80)
d １０２

-39		 四日市市 田   ほぼ台形 北東2.6m市道
、中間画地

２中専

(60,160)
e １０４

-505		 四日市市 雑種地   長方形 南西4.5m市道
、中間画地

１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
13,612 		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[  96.0]
13,995 		 100
[ 108.2]
12,934 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
12,900 
b (　　            )
13,171 		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]
13,026 		 100
[  85.0]
15,325 
15,300 
c (　　            )
17,297 		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]
17,193 		 100
[ 129.8]
13,246 
13,200 
d (　　            )
7,562 		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  95.0]
7,936 		 100
[  61.4]
12,925 
12,900 
e (　　            )
19,538 		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]
19,401 		 100
[ 154.0]
12,598 
12,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.07		 画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -22.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.07		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -41.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 -0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      13,000 円／㎡]
四日市 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
43,100  （　   72.7 ％）
31,334 		 12,500    750  4,200  13,884 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 15.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  4.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8696　　　　     12,074		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8227　      9,933		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 9,930 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０８

-502

     39,500 		 100
[100.0]		 [ 98.1]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 90.2]

     41,708 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     41,700 
b １０８

-504

     44,400 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.4]

     43,792 

     43,800 
c １０２

-11

     36,601 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.7]

     43,729 

     43,700 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.09		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +7.0 環境　　　  -14.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近  +13.0 環境　　　  -12.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　   -2.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +6.0 環境　　　  -21.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 43,100 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
四日市

-55
43,600 		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.8]
43,038 		 [100.0]
100
43,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -3.0
交通・接近　　  +6.0
環境　　  -2.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 43,100 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  10,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     250 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     80 ｍ、西     50 ｍ、南     30 ｍ、北     20 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 97 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  3 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     34　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    205 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  29.1 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   2.5 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  27.3 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水汚水分流方式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園２カ所、遊具・植栽
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 350.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 350.0 ｍ
＊その他
　ゴミ集積場、街灯
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
四日市 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 3-1 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　古川　吉宏   TEL. 
鑑定評価額 6,850,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 四日市市河原田町字福角４１６番
 ②地積(㎡) 527  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.5		 田 農地の中に一般住宅等が見られる地域 南東2.8m未舗装市道 河原田

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   80 ｍ、西   70 ｍ、南   50 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 田地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   18.0 ｍ、奥行　約　　   29.0 ｍ、規模　　        530 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ２．８ｍ市道 交通

施設		 河原田駅北方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺では農地を造成して小規模戸建分譲地開発が見られ、将来的に宅地開発が行われるものと考えられるが大規
模住宅団地や市街地周辺の小規模開発の供給が多い状態が続いておりやや時間はかかるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後・造成後は戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     13,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      9,880 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は四日市市及びその周辺市町の市街化区域に存する宅地見込地地域と思料される。需要者は地元に地縁性の
ある宅地開発業者または分譲住宅販売業者と見られ、周辺に中小規模工場があり一定の需要が見込まれる。ただし競合
する大規模分譲住宅団地も見られることから開発適地となる素地の選別は限定される。需要の中心価格帯は規模にばら
つきがあるため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を基に試算した結果であり、実証的で信頼性は高い。一方の控除
後価格は宅地開発業者視点による投資採算性を考慮しているものの、予想される開発費用、販売収入・期間など想定要
素が多いことから信頼性は乏しくあくまでも理論的価格と言わざるを得ない。本件では比準価格を重視し、控除後価格
を参考に留めて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　桑名 3-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     14,500 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[112.2]		 [100.0]
100
     13,000 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     13,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.8 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 市内の世帯数は微増し、人口は微減傾向。景気は回
復傾向にあるが、物価上昇の影響や海外情勢等、今
後の動向に注視する必要がある。

周辺地域では小規模開発が見られるものの、当該地
域内で大きな地域要因の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   -2.0

環境　　　　　　　　　  +14.5

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 四日市 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１２

-505		 四日市市 田   長方形 南西2.9m市道
、北西1.8m、
角地

１住居

(60,160)
b １０２

-39		 四日市市 田   ほぼ台形 北東2.6m市道
、中間画地

２中専

(60,160)
c １０９

-28		 四日市市 田   ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地

工業
第二種特別工業地
(60,200)
d １０８

-9		 四日市市 畑   長方形 東3.1m市道、
西2.5m、
二方路

１中専

(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
13,612 		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[  96.0]
13,995 		 100
[ 107.6]
13,007 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
13,000 
b (　　            )
7,562 		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  95.0]
7,936 		 100
[  61.4]
12,925 
12,900 
c (　　            )
10,101 		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]
10,040 		 100
[  76.5]
13,124 
13,100 
d (　　            )
10,811 		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]
10,725 		 100
[  82.2]
13,047 
13,000 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.07		 画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +4.5 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.07		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -41.5 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -29.5 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      13,000 円／㎡]
四日市 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
43,000  （　   72.7 ％）
31,261 		 12,500    750  4,200  13,811 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 15.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  4.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8696　　　　     12,010		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8227　      9,881		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 9,880 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １１２

-509

     29,026 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[ 85.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 82.5]

     42,987 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     43,000 
b １１２

-9

     42,851 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[100.7]		 100
[ 97.7]

     43,468 

     43,500 
c １１２

-20

     46,854 		 100
[100.0]		 [100.1]
100		 100
[  /  ]		 100
[103.0]		 100
[107.1]

     42,516 

     42,500 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近   +7.0 環境　　　  -20.5
画地　　　   -4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +4.0 交通・接近   -7.0 環境　　　   +1.0
画地　　　   +0.7 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.02		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近  +11.0 環境　　　   -0.5
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 43,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
四日市

-55
43,600 		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.8]
43,038 		 [100.0]
100
43,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -3.0
交通・接近　　  +6.0
環境　　  -2.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 43,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  10,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     250 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     80 ｍ、西     50 ｍ、南     30 ｍ、北     20 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 97 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  3 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     34　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    205 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  29.1 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   2.5 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  27.3 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水汚水分流方式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園２カ所、遊具・植栽
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 350.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 350.0 ｍ
＊その他
　ゴミ集積場、街灯