別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 四日市 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -61 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　船橋　俊一   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市芝田１丁目１３番７外 ｢芝田１－１－３８｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 アパート等も見られ る市中心部に近い住 宅地域 東4.2m市道 水道、ガス 中川原 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 中川原駅東方 650m 法令 規制 ２住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部近くに形成された住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと思料される。需要は底堅く、 今後も地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄名古屋線、近鉄湯の山線、四日市あすなろう鉄道内部線沿いを主とする市中心部及びその周辺の住宅 地域である。需要者は市内在住の一次取得者が中心となる。中古住宅の処分を中心に一部ミニ開発による新規分譲も見 られるなかで、生活利便性の高さから需要は底堅く推移している。市場での中心価格帯は１８５㎡程度の土地で１，２ ００万円～１，３００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅の他、アパート等も見られる地域であるが、対象標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定する ことが非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が一般的であり、需要者は周辺の取引価格の 水準を指標に意思決定を行うことが通常であることから、市場実態を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。 したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,300 円／㎡ [101.8] 100 100 [106.0] 100 [103.6] [103.0] 100 69,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は微減傾向で推移。住宅市場は新型コ ロナの影響により一時的に停滞したが、経済 の回復と共に需要は持ち直しつつある。 市中心部近くの既成住宅地域であり、地域要 因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -3.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％