別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 四日市 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -59 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　桝田　毅   TEL.

鑑定評価額 9,470,000 円  １㎡当たりの価格 53,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市大字西阿倉川字西山１３０８番２４ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 小規模開発された住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 阿倉川 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 阿倉川駅北西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では若干農地等も見られるものの、開発の余地は殆どない様子につき、概ね現状推移と見込まれる。地価動 向は値上がり基調も窺われるが、当面の勢いは弱いものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市域北東部寄りを中心とする類似の住宅地域を内包する圏域。主な需要者は市内在住者である。供給は中 古住宅や遊休地といった既存不動産の処分の他、ミニ開発主体の新規分譲であり、特に新興地は年齢層が比較的若い一 次取得者に好まれる傾向が強い。取引の中心価格帯は上記標準的画地の規模を基準にした土地の場合で９００万円～１ ２００万円位である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は丘陵地を開発した戸建住宅地域であり、標準地の個別性や典型的な需要者（持家志向の個人）も併せて検討 した結果、適用可能な鑑定評価の手法は取引事例比較法のみとなった。この場合、類似地域から選択した複数の取引事 例との比較によって得られた比準価格は実証的であり、市場参加者が価格の意思決定を行う過程とも符合するため、当 該価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,900 円／㎡ [101.3] 100 100 [101.0] 100 [121.7] [101.0] 100 53,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は約３０万人で若干の減少。長期化する コロナ禍にあって住宅着工件数は増加傾向。 市内住宅地価格は全体として下落から上昇に 転じている。 地域要因に特段の変動はない。なお、道路は 行き止まり箇所や勾配のきつい箇所が見受け られるが、需要への影響は小さいと思われる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％