別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 四日市 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -56 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬古　博之   TEL.

鑑定評価額 9,800,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市大治田１丁目１０４４番３０ ｢大治田１－３－１８｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 追分 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 追分駅南東方 630m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で当面は現状のまま推移するものと予測する。生活利便性を有する地域であり、需給バランスは安 定している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、四日市市及び隣接市町の住宅地域。需要者の中心は市内居住者の世帯分離及び隣接市町からの転 入が多い。四日市あすなろう鉄道沿線の地域においては、幹線道路、大型商業施設等への接近性に優れ、宅地開発も見 られるなど需要は比較的安定している。取引される価格帯は、既成住宅地域の標準的な土地で７００万円～１，０００ 万円程度、新築の戸建物件で２，５００万円～３，０００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を主とする住宅地域内にあって、画地規模が小さく賃貸需要が想定できないため、収益価格は試算しな かった。快適性を重視する住宅地域であることから、戸建住宅等による自己使用目的での取引が中心となっており、取 引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映 した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 84.6] [103.0] 100 46,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は概ね微減傾向。景気は持ち 直しの動き。雇用や所得は堅調で、個人消費 も一部で持ち直し。但し下振れリスクは多い 。 四日市市南部では大規模開発による宅地分譲 が行われている。リニューアルオープンした 大型商業施設にも比較的近い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％