別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 四日市 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -53 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅和   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市小山町字開都８６９番 ②地積 　(㎡) 579   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北東6m市道 水道、下水 西日野 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 西日野駅西方 6.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落地域で、大きな変動要因の乏しい地域であり、今後とも概ね現状のまま推移するも のと思料される。需要は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市及び周辺市町において、農家住宅等を中心とした既成住宅地域である。需要者は同一需給圏ある いは隣接の農家住宅地域に居住する等、地域的な地縁性を有する個人が中心で、他地域からの転入者は少ない。古くか らの集落地域においては、人口の減少や高齢化が進んでおり、需要供給ともに少ない状況が続いている。画地規模や取 引の事情から、取引価格はさまざまであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家集落地域で、賃貸市場の形成が見られないことから、収益価格は試算しなかった。 自己居住目的の取引が一般的であり、住宅地の需要者は周辺の取引価格の水準を指標に意思決定を行うことが通常であ ることから、市場実態を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、 比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [126.0] [100.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は微減、高齢化率は上昇傾向で推移。 住宅市場は沿岸部や集落地域で回復の遅れが 見られるものの、需要は総じて堅調で持ち直 しの動きが続く。 農家住宅が多い既存の集落地域で、地域要因 に大きな変化はない。需要は弱く、地価の下 落は続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％