別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 四日市 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -51 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　古川　吉宏   TEL.

鑑定評価額 8,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市上海老町字野畑３９９番２ ②地積 　(㎡) 400   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 等が混在する住宅地 域 北東3.3m市道 水道 桜 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       410 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．３ｍ市道 交通 施設 桜駅北東方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多く現状の住環境を維持するものと予測する。市街化調整区域にあり外部から土地需要は依然少ない ため地価は下落傾向が当面続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、四日市市とその周辺市町の市街化調整区域内の農家集落地域である。需要者の中心は四日市市内 の居住者で地縁性を有する個人がほとんどである。北方で大型ショッピングセンターが開業し、生活利便性は向上した ものの周辺地域は農地が多く残り農家住宅が点在する程度で居住環境はやや劣る。中心価格帯としては標準面積を４０ ０㎡とすると、土地のみで８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の既存集落で公法上賃貸建物の建築を想定することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。 また、当該地域内では自用目的での取引が支配的であり、比準価格は類似する多数の取引事例を採用し試算し、得られ た価格で信頼性が高い。従って、比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [121.2] [100.0] 100 20,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の世帯数は微増し、人口は微減傾向。景 気は回復傾向にあるが、物価上昇の影響や海 外情勢等、今後の動向に注視する必要がある 。 上海老地区に大規模ＳＣが開業したものの農 家住宅を主体とした地域で外部からの人口流 入がほとんどなく選好性は低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％