別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 四日市 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -49 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　勝己   TEL.

鑑定評価額 5,820,000 円  １㎡当たりの価格 35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市楠町北五味塚字乾２０２５番３ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2.5 空地 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 南6m市道 水道、下水 北楠 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 北楠駅南東方 350m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近鉄名古屋線沿線にあって最寄駅、義務教育施設に近い既成住宅地域である。沿岸部に近く津波浸水懸念が残り 、新規分譲地を除くと外部からの転入者は乏しいこともあって、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、四日市市南部のほか隣接する鈴鹿市の既成住宅地域であり、特に旧三重郡楠町内の住宅地域と強い代替 性が認められる。需要者は地縁性を有する地元居住者が中心であり、地域外からの転入者は少ないと見られる。義務教 育施設や店舗へは近いが、津波等による浸水リスクが根強く懸念される沿岸部近くの住宅地域であるため需要は低迷し ている。土地は総額で８００万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域で、土地取引は自己使用が目的で居住の快適性を重視して行われている。周辺には共同住宅 もわずかに見られるが、標準地は規模が小さく間口も狭いので共同住宅を想定することが非現実的であり、収益価格は 試算しなかった。よって、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されると認められることから、実証的な価格である 比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [112.2] [106.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減傾向で推移。社会経済 活動の正常化及び景気の持ち直しの動きから 、住宅市場は利便性の高い地域を中心に需要 は安定的に推移。 古くに区画された住宅地域で、地縁的な地域 性を有するうえに、津波浸水懸念も根強く残 り、宅地需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -13.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％