別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 四日市 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -48 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　正樹   TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市波木が丘町２３番２ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 北7m市道 水道、ガス、下水 西日野 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外のやや古い住宅団地 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 西日野駅南西方 3.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既に戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地で、当面は現状維持にて推移するものと予測する。閑静な住宅地域で あり、地価は緩やかな回復基調にて推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市南部の戸建住宅を中心とした住宅地域。主たる需要者は市内に在住又は在勤の比較的若い個人で あり、隣接市町など同一需給圏外からの転入も見られる。既成の住宅団地であり特段の優位性はないものの、閑静な住 環境から新型コロナの落ち着きとともに需用は回復基調にある。市場での需要の中心となる価格帯は、標準的規模の土 地で８００万円程度、新築の戸建物件は供給者によりばらつきが見られるが２６００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が主体の住宅団地であり、賃貸需要が想定できないため収益還元法は適用しなかった。地域における土 地の価格形成は居住の快適性や利便性を重視して、類似物件価格との相互比較により決定されることが一般的である。 よって、同一需給圏内の類似地域における実際の取引事例を比較検討して求めた比準価格の規範性は高いと判断する。 本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 86.3] [100.0] 100 44,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は近年微減傾向で推移、世帯 数は増加。新型コロナの影響は落ち着きつつ あり、中心部に近い立地を中心に需要は改善 傾向にある。 既に熟成した住宅団地であり、地域要因に特 段の変動はない。新興分譲地に比べ選好性は やや劣るものの需用は緩やかな回復傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％