別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 四日市 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -47 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　井内　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 52,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市川島町字西広６２００番２７ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ熟成した住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 高角 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 高角駅南方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が整然と建ち並ぶ熟成した既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見られないが、近隣地域及び その周辺地域において散見される建て替えが今後も徐々に進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市及び菰野町内の類似の住宅地域を含む圏域。需要者の中心は四日市市内に生活の基盤を置く個人 である。最寄駅からはやや離れているものの、区画整然とした第一種低層住居専用地域内に存し住環境は良好なことか ら、一定の需要は見込まれる。熟成した既成住宅団地であり周辺に空区画が見当たらないことから、市場では中古物件 の売買が取引の主となっているが、標準的規模の土地であれば１，１００万円程度が取引の中心価格帯と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用目的の取引が主で、四日市市及び菰野町内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一 方、標準地は戸建住宅地域に存することから近隣地域等には賃貸住宅が存在せず、共同住宅を想定することは実現性に 欠けると判断し、収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 88.4] [100.0] 100 52,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向で推移していたが、直近 １年でみると横ばいとなっている。建設資材 価格の高騰は着工件数に目立った影響を与え ていない。 地域要因に大きな変動はないが、市街中心部 に近い住宅地域への選好性が強まっており、 相対的に郊外の既成住宅地域に対する需要は やや軟調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％