別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 四日市 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -37 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　酌井　美江   TEL.

鑑定評価額 7,440,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市高角町字東川原１０４４番４ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 水田に囲まれた市街 地近郊の住宅地域 北4m市道 水道、下水 伊勢川島 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 伊勢川島駅北東方 850m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域で、土地利用に殆ど変化はなく、今後も現状程度で推移するものと予測する。 需要が少ない地域で、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、四日市市を中心とする市街地縁辺部の既成住宅地域。需要者は当地域に地縁性を有する個人が中心で ある。市街化調整区域内にあり、住環境等がやや劣るため需要が少なく、地価は下落傾向で推移している。取引が少な く市場での中心価格帯の把握は困難であるが、２３０㎡程度の標準的な土地で総額７５０万円前後とみられる。新築の 戸建物件は少なく、中古物件は建物の状態等によりばらつきが大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域内の既成住宅地域に存し、自用目的での取引が中心である。比準価格は、四日市市郊外の住宅地域に 存する規範性の高い取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益価格 は、公法上賃貸建物の建築を想定することが困難であるため、試算していない。以上より、市場の実態を反映した比準 価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は直近１年はほぼ横這い。景気は持 ち直しの動きがみられる。住宅着工戸数は増 加傾向。市内の住宅地の地価は概ね安定的に 推移している。 市街化調整区域内の既成住宅地域で、地域要 因に大きな変動はない。住環境がやや劣り、 需要が少ない地域で、地価は下落傾向が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％